韓国政府が首都圏の住宅供給を増やすため、小規模再建築などの整備事業の拡大に乗り出したが、供給規模は市場の期待に比べて限定的な水準であることが明らかになった。前年末時点で着工段階にあるソウルの小規模整備事業は41カ所で、3500戸余りにとどまった。都市整備事業に比べて事業施行面積そのものが小さく供給量が少なくならざるを得ないうえ、事業性が低く、たとえ組合を苦労して設立しても施工会社を見つけられないケースが少なくないことも影響している。
28日ソウル市によると、前年12月末時点でソウル市内で街路住宅、自律住宅、小規模再建築などを推進中の小規模整備事業場は計296カ所のうち、着工段階は7.2%（41カ所）にすぎない。供給世帯数は3572戸だ。都市整備事業の着工物量（3万2943戸）の10分の1水準である。
事業別では、着工段階の街路住宅整備事業が23カ所で最も多く、自律住宅が12カ所、小規模再建築が6カ所と続いた。小規模整備事業は1万㎡未満または200戸未満の老朽・低層住宅地を撤去し新たなマンションを建てる事業である。街路住宅整備事業は既存の道路網を維持したまま老朽住宅を再建築するもので、モア住宅が代表例だ。一般的な再建築・再開発と異なり、推進委員会段階を省略でき、組合設立後3〜4年で竣工が可能として注目されたが、事業性の限界により供給規模は市場に有意な影響を及ぼす水準には至っていない状況だ。
建設会社は小規模整備事業の受注を避けている。工事費は高騰する一方で一般分譲戸数が少なく収益性が低いためだ。団地規模が小さく工事費の原価を下げるのも容易ではない。国土交通部が発表した今年上半期の標準市場単価を見ると、住宅新築のための地盤造成の基礎段階である土削り（切土）の場合、工事数量が1万㎥未満では1㎥当たり単価が3493ウォンで、10万㎥以上の大規模（1323ウォン）と比べて3倍に達する。このため、前年にはソウル銅雀区の極東江辺アパート（123戸）が施工会社選定のため2度にわたり現場説明会を開いたが、いずれも流札となった。龍山区の風前アパートも2019年の組合設立以降、140戸の小規模再建築を推進したが施工会社の選定に失敗し、結局は組合解散手続きに入っている。
韓国政府はこうした問題を解決するため小規模整備事業の制度を大幅に改善している。ソウル市は2028年5月までの時限措置として、小規模建築物の容積率を最大300%まで緩和することを決め、今年1月からはモア住宅、モアタウンに事業性補正係数を適用した。事業性補正係数は、地価が安く事業性の確保が難しい場合に事業性を引き上げられるようインセンティブを与える仕組みだ。賃貸住宅や公園などの公共寄与の負担を軽減する代わりに、一般分譲戸数を増やす。
2月27日からは、9・7住宅供給対策の後続措置として用意された「空き家及び小規模住宅整備に関する特例法（小規模住宅整備法）」改正案も施行される。街路住宅整備事業の「街路区域」基準が緩和され、モア住宅の対象地が拡大する。また、基盤施設を供給する際に法定上限容積率の1.2倍まで建築できる改正法上の特例も新設した。
コ・ジュンソク延世大常南経営院教授は「モア住宅の事業地は増えているが、画期的に容積率を引き上げない限り進捗は容易ではない」と述べ、「公共寄与の比率の緩和も必要だ。そうしなければ大手建設会社は引き続き小規模整備事業を敬遠せざるを得ないのが現実だ」と語った。ソ・ジンヒョン光云大不動産法務学科教授は「容積率をさらに高めるには法的な限界があり、小規模整備事業は規模の経済を確保しにくく住宅供給は容易ではない」としつつ、「ただ、韓国政府が規制を緩和し参入障壁を下げた点は意味があると評価する」と述べた。