大韓住宅建設協会のキム・ソンウン会長は27日、「民間業界の自助努力だけでは限界に直面した」と述べ、「政府に対し、民間住宅業界のエコシステム崩壊を防ぐため、金融や税制など支援可能な分野は最大限支援すると同時に、規制を解消してほしいと要請する予定だ」と語った。
キム会長はこの日、ソウルのヨイドで開いた就任後初の記者懇談会で、「住宅景気の低迷が長期化するなか、地方の未分譲在庫、資材費および人件費の上昇、安全管理費の増加、『黄色い封筒法』（労組損害賠償制限法）の施行に伴う現場の対立、高金利基調に伴う金融費用負担が重なり、地方の住宅業界は壊滅の危機だ」と述べた。
キム会長は今年の主建協の主要推進課題として、▲韓国土地住宅公社（LH）の公共宅地直接施行方式の補完▲住宅需要の回復および住宅事業者の流動性支援▲民間建設賃貸の住宅供給活性化▲連立・多世帯など小規模非アパート供給の拡大▲小規模住宅整備事業の活性化――などを挙げた。
◇ LH直接施行は大企業が独占…中堅企業に参加機会を与えるべき
キム会長は、LHの公共宅地直接施行による住宅供給に際し、中小・中堅建設会社が参加できるよう制度改善が必要だと明らかにした。LHは李在明大統領の「土地転がし」批判を受け、公共宅地を民間に売却せず、直接施行によって住宅を供給する案を推進している。
キム会長は「LHの公共宅地直接施行案を補完すべきだ」とし、「ソウルの住宅事業は規模が大きいため大企業中心で進んでおり、中小・中堅建設業界は事実上、事業参加の門が閉ざされたと考えている」と述べた。
主建協は、LHの公共宅地直接施行事業が大手建設会社だけの独占構造になり得るとみている。主建協によると、民間参加公的住宅建設事業（民参事業）が導入された2014年からこの日までに供給された10万1276戸のうち、施工能力順位50位以内の受注が90%だ。上位5社の供給物量だけをみると全体の40%以上となる。
キム会長は「供給目標を達成するには中堅・住宅専門会社の参加も必要だ」とし、「大企業中心ではなく、中小・中堅企業も実績と能力があれば事業をできるようにしてほしいと（国土交通部とLHに）建議する」と述べた。
これを受け、主建協はLHの直接施行事業について、ソウルの場合は宅地規模別に施工能力順位を差等適用するなど、中堅建設会社の主幹事参加の方策を講じてほしいと要請する方針だ。さらに、ソウル以外の地域では、住宅建設供給実績と信用評価が良好な企業に施行・施工を許容するよう建議する予定だ。
◇ 未分譲解消は地方建設景気回復の出発点
キム会長は、別の推進課題として地方建設景気の回復に向けた未分譲住宅の解消を挙げた。地方の未分譲を解消してこそ建設会社が次の事業を進められるため、政府は地方の未分譲解消のための支援を拡大すべきだというのがキム会長の考えだ。2024年11月末基準の全体未分譲6万8794戸のうち76%（5万2259戸）が地方に所在した。「悪性未分譲」と呼ばれる竣工後未分譲2万9166戸のうち85%（2万4815戸）も地方にある。
主建協は、未分譲住宅を取得する場合の5年間の譲渡税の時限的減免、多住宅保有者の取得税重課の除外など税制支援が必要だとした。さらに、課税特例（住宅数からの除外）を適用する地方の未分譲住宅を、従来の竣工後未分譲から全未分譲住宅へと拡大すべきだと主張した。
キム会長は「住宅市場の不安定は単に住宅建設会社の問題ではなく、居住の安定と直結した問題だ」とし、「特に首都圏を中心とした供給不足は中長期的に住宅価格の不安定を招き得る。地方の住宅低迷は、地域経済の支えである地域実体経済の低迷を招くことが懸念される」と述べた。
キム会長は、地方に限ってでもアパートの買取り賃貸登録を再施行すべきだとした。地方は地域内の需要基盤が弱体化しており、自律的な需要だけでは市場回復を期待しにくいというのが主建協の見立てだ。これにより、長期登録賃貸住宅を地方アパートに限って復活させ、住宅需要を引き上げるべきだとしている。
建設会社の流動性支援もキム会長の要請事項だ。プロジェクトファイナンス（PF）保証の利用が難しい中堅・中小建設会社を対象に、PF特別保証の支援拡大を求めた。保証規模を従来の2兆ウォンから4兆ウォン以上に拡大し、信用格付け要件も従来のBB+からBB-まで緩和してほしいという。
特にキム会長は、小規模な非アパート供給を活性化するため、融資規制の緩和が必要だと強調した。現在、需要抑制目的の住宅売買・賃貸事業者の住宅担保認定比率（LTV）規制が建設事業者にも適用され、非アパート供給の断絶につながっている。規制地域と首都圏の住宅売買・賃貸事業者のLTVは0である。キム会長は「PF返済など供給目的の融資にはLTV60%を適用し、新規建設目的の滅失住宅の取得には住宅ローンを認める案を検討すべきだ」と述べた。