ソウル市は政府の不動産向け融資規制で融資が滞り、ソウルの住宅整備事業の大半が引っ越し資金の調達に支障を来し、住宅供給が遅延する危機だと明らかにした。地方自治体が前面に立ち、政府の融資規制の問題点を正面から批判した形である。
ソウル市は27日午後にブリーフィングを開き「今年、移転を控える整備事業区域43カ所を調査した結果、全体の約91%に当たる39カ所が政府の融資規制政策により引っ越し資金の調達に支障を来している」と明らかにした。ソウル市はブリーフィングで、昨年7月から7カ月間、20回にわたり被害状況を調査した結果を公開した。
政府の6・27家計負債管理強化方針と10・15住宅市場安定化対策の発表以降、現在の整備事業には1住宅保有者の住宅ローン比率（LTV）40%、多住宅保有者のLTV 0%、融資限度6億ウォンの規制が適用されている。
ソウル市によれば、今回の調査対象43カ所のうち融資規制の適用を受けない3カ所（施行日前に管理処分認可を完了）と、住宅都市保証公社（HUG）の引っ越し資金融資を承認されたモア住宅1カ所を除く39カ所が規制の影響を受けている。
このうち再開発・再建築が24カ所（約2万6000戸）、モア住宅などの小規模住宅整備事業が15カ所（約4000戸）である。合計3万1000戸の供給が遅延する状況だというのがソウル市の診断だ。ソウル市は「来年まで融資規制で移転に影響を受ける事業所は66カ所、供給物量は合計5万6000戸に達する」と述べた。
融資規制により組合は引っ越し資金が不足し、施工会社の保証による第2金融圏での追加融資を検討しているが、高金利に伴う莫大な利子負担は避けられない状況だとソウル市は説明した。
とりわけ資金調達の環境は事業地域・規模、施工会社によって一段と二極化していると把握された。江南圏など大規模整備事業所は、基本の引っ越し資金より約1〜2%金利が高くても大手施工会社を通じた追加の引っ越し資金調達が可能である。しかし中・小規模事業所は、基本の引っ越し資金より3〜4%以上高い高金利を甘受しなければならない。
ソウル市は「組合員の金融負担が加重されるだけでなく、資金調達の交渉と手続きの履行に相当な時間を要し、事業の遅延や事業費の増加など悪影響が全方位に拡散している」と述べた。
実際、中堅建設会社が参加する小規模住宅整備事業であるモア住宅は、最後の関門である「移転」段階で困難に直面している。中浪区面牧洞Aモアタウン区域は4つの組合、合計811人のうち、1住宅保有者515人（LTV 40%）、2住宅以上の保有者296人（LTV 0%）で構成された。施工会社が信用度低下の懸念などを理由に組合へ支払保証は不可能との立場を通知し、事業推進は難航している。
モア住宅だけでなく一般の事業も融資規制のために困難を抱えている。ある再開発事業地域では60人超の組合員が多住宅保有者で、これらが移転するのに要する約130億ウォンを調達できず、施工会社が支払保証を拒否した。このため一部の組合員は現金清算者への変更を求め、2月に予定されていた移転日程が延期された。
チェ・ジンソクソウル市住宅局長は「引っ越し資金の調達は、特に目の前の火のように切迫した状況だ」とし「事業の遅延が現実化する懸念がある」と説明した。
特にLTV 0%が適用される多住宅保有者の場合、引っ越し資金のための融資が不可能な状況である。ソウル市は「今回の調査結果には、資産家とは見なしにくい多住宅保有者も多く含まれている」とし「政府は多住宅保有者に対しても例外規定を設ける必要がある」と強調した。
しかし民間の開発事業である以上、ソウル市が予算を投入することはできない。チェ局長は「整備事業は民間の事業であるため、ソウル市が対策を出すのは難しい」とし「ただし状況をモニタリングし、市の役割を模索している」と語った。
ソウル市は22日、国土交通部との実務協議体で、引っ越し資金の融資を一般の住宅ローンと分離してLTV 70%を適用するなど、融資規制を合理的に調整するよう求めた。また同日、融資規制の適用を受ける40件の整備事業の被害状況を国土交通部に伝えた。
チェ局長は「引っ越し資金の融資は単純な家計向け融資ではなく、住宅供給のための必須事業費用として認識し、政策的パラダイムを早急に転換すべきだ」と述べた。