李在明大統領が多住宅所有者の譲渡所得税（譲渡税）重課猶予の終了日を5月9日と明言し、不動産市場が揺れている。とりわけ「5月9日契約分」までのみ重課を免除するとの見方が出ており、多住宅所有者は試算を始めた。ソウルのパンポ、ノウォンなど主要不動産市場では実際に取引を完了できる「マジノ線」を4月中旬と見込み、売り手と買い手の駆け引きが繰り広げられている。
江南圏の主要団地ではすでに売り希望価格を数億ウォン引き下げた物件が出始めている。26日午前、ソウル瑞草区盤浦洞のある不動産仲介業者の関係者A氏は「多住宅所有者への譲渡税重課が復活するとの話が広がり、最近は盤浦のマンション売買物件の売り希望価格が従来より2億～3億ウォン程度下がっている」と述べ、「盤浦洞『ディエイチ・ラクラース』専有84㎡は48億ウォンから45億ウォンまで、蚕院洞のトンアアパート専有84㎡も36億5000万ウォンから34億ウォンまで、売り希望価格が調整された状況だ」と伝えた。
特に政府が10・15対策を通じてソウル全域を「土地取引許可区域」の規制で縛ったことで、譲渡税重課猶予の終了前に取引を終えるには時間が逼迫しているとの反応が多かった。これに加え、保有税の基準日である6月1日前にマンションを処分しようとする売り手が多く、実際の残金決済の時期はさらに前倒しになる見通しだ。
A氏は「土地取引許可を所管区庁に申請して承認を受けるまでには通常3週間かかる」とし、「譲渡税重課猶予の終了前日である5月9日までに契約期限を守るには、遅くとも4月中旬までに買い手と会って約定書を作成し、許可申請に入らなければならない」と説明した。
譲渡税重課制度が復活すれば、多住宅所有者が体感する税負担は一段と増す。譲渡税重課の猶予が終了すると、譲渡税の基本税率（6～45%）に加え、プラスで20～30%ポイントの加算税率が上乗せされる。2住宅所有者は20%ポイント、3住宅以上は30%ポイントの加算税率が適用される。地方所得税まで合算すると、3住宅所有者の場合の最高税率は82.5%まで跳ね上がる。
不動産を一定期間以上保有すると譲渡益の一部を控除する「長期保有特別控除」の優遇まで消えるため、家主が売却後に手元に残す現金が事実上ないとの不満も出ている。
こうした状況から、江南圏では子に有償売買で家を譲る事例も増えていると伝えられている。ソウル江南区新沙洞のある不動産仲介業者の関係者B氏は「売って税金でほとんど持っていかれるくらいなら、いっそ子に売買形式で渡すという人が多い」と語った。
ソウル蘆原区中渓洞などの中低価格マンション市場は状況がさらに複雑だ。土地取引許可区域内では実需居住義務があり、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）を抱えた「ギャップ投資」物件は取引自体が不可能だからである。
ソウル蘆原区中渓洞のある不動産仲介業者の関係者C氏は「多住宅所有者の物件は大半が借り手が住んでおり、借り手との協議がまとまらなければ家を空けられないため、そもそも売れない」とし、「家主が居住しているか、完全に空室の家でなければ売却は不可能で、5月前の残金決済はおろか契約すら難しい」と述べた。
C氏は「現在、中渓洞ムジゲアパートとグリーンアパートの専有49㎡の売り希望価格は6億ウォンの中後半帯で形成されている」とし、「土地取引許可区域の規制前までは5億ウォン台前半で取引されたが、規制後はギャップ投資が塞がれ、実需居住可能な物件が希少になり、価格が6億ウォン台へと一気に跳ね上がった」と付け加えた。
不動産業界では、今回の措置は短期的には売り物件の増加を誘導し得るが、長期的には供給不足と二極化を深刻化させる恐れがあると懸念した。実際、年初から徐々に回復していた買い問い合わせはさらに増えたものの、譲渡税重課の復活予告で、投げ売り物件がさらに出るとの期待感から実際の取引にはつながっていない様相だ。
ソウル瑞草区盤浦洞で不動産仲介業者を運営する代表D氏は「政府が既存住宅を市場に出させるために譲渡税重課の復活カードを切ったが、猶予期限が過ぎれば再び売り物件が枯渇する現象が深刻化する」とし、「結局、江南の『堅実な一戸』志向だけが一段と鮮明になり、資産の二極化が深まらざるを得ない」と展望した。