李在明大統領が多住宅保有者の譲渡所得税（キャピタルゲイン課税）重課の猶予措置期間の延長を「全く検討していない」と明らかにし、多住宅保有者の譲渡税重課が現実化した。規制地域に指定されたソウルと京畿の12地域では、多住宅保有者の税負担が多い場合は数億ウォン増える見通しだ。多住宅保有者は譲渡税の重課を避けるため、遅くとも3月末〜4月初めまでに住宅売却に動くとみられる。ただし市場では、すでに譲渡税重課を予想して住宅を整理した多住宅保有者が多く、譲渡税重課が本格化すれば在庫枯渇と取引蒸発が起きると見ている。
大統領は23日、自身のX（旧ツイッター）に投稿し、5月9日に終了を控えた「多住宅保有者の譲渡税重課免除」制度について「延長は全く検討していない」と述べた。続けて25日にも「多住宅保有者の譲渡税重課の猶予が5月9日に終了するのは昨年すでに決まっていたことだ」と確認したうえで、「今年5月9日までに契約したものについては重課を猶予するよう国務会議で議論してみる」と言及した。
多住宅保有者への譲渡税重課は、課税標準に応じて6〜45%の譲渡税の基本税率に、住宅保有数に応じて税金を上乗せする制度である。調整対象地域では基本税率に対し2住宅保有者は20%ポイント、3住宅以上の保有者は30%ポイントが加算される。ここに地方所得税10%まで適用されると、3住宅保有者の最高実効税率は82.5%まで上がる。文在寅（ムン・ジェイン）政権時に導入されたこの制度は、尹錫悦（ユン・ソンニョル）政権で毎年施行令の改正により猶予されてきた。
◇ 多住宅保有者の譲渡税が数億ウォン「急騰」
多住宅保有者への譲渡税重課により、多住宅保有者が家を売る際の税負担が大きく増える見込みだ。重課となれば長期保有特別控除も使えず、多い場合は数億ウォンの税金を追加で納める状況になる。
26日、ChosunBizがハナ銀行リビングトラストコンサルティング部相続贈与センターのパク・ダム税務専門委員に依頼して譲渡所得税重課のシミュレーションを行った結果、多住宅保有者がソウル松坡区の蚕室エルスを2022年7月に17億ウォンで購入し、昨年11月に31億ウォンで売却したと仮定すると、譲渡税重課を適用しない場合の譲渡税は5億2513万ウォンだ。地方所得税を合わせた全体の税金は5億7764万ウォンである。
しかし譲渡税を重課すると、2住宅保有者の譲渡税は8億4243万ウォン、地方所得税を合わせた全体の税負担は9億2667万ウォンまで上がる。3住宅保有者の場合、譲渡税は9億8218万ウォン、地方所得税を合わせた全体の税金は10億8040万ウォンとなる。譲渡税重課を適用しない場合に比べて4億〜5億ウォンほど税負担が増える計算だ。
ソウル麻浦区の麻浦ラミアンプルジオを2022年3月に15億6000万ウォンで購入し、3年間保有した後に23億3000万ウォンで売却した多住宅保有者であれば、譲渡税重課前に納めるべき譲渡税は2億6700万ウォン、地方所得税を合わせた全体の税金は2億9370万ウォンだ。
同じ条件で譲渡税重課時には、2住宅保有者が納めるべき譲渡税は4億3991万ウォンだ。地方所得税を合わせた全体の税負担は4億8390万ウォンである。3住宅保有者であれば譲渡税は5億1666万ウォン、全体の税負担は5億6832万ウォンに上がる。
住宅を長期保有して受けられる税優遇も消える。ソウル陽川区の木洞新市街7団地を2015年3月に8億2000万ウォンで取得し、10年間保有した後、昨年4月に24億ウォンで売却すると仮定すれば、譲渡税重課前は譲渡税5億0173万ウォンに地方税5017万ウォンを加え、計5億5190万ウォンの税金を納めればよかった。しかし譲渡税重課時には長期保有特別控除が使えず、2住宅保有者の税負担は計10億5537万ウォン、3住宅保有者の税負担は計12億2890万ウォンに増える。
◇ 「売る人は皆売った」市場はすでに譲渡税重課を織り込み
税負担が重くなった多住宅保有者の売り物件は、譲渡税重課が本格化する直前の3月末〜4月初めまでに出てくるとみられる。とりわけ調整対象地域と投機過熱地区、土地取引許可区域に指定されたソウルと京畿の12地域で、この現象が顕著になると予想される。土地取引許可区域の場合、許可期間として約15日を含める必要があり、通常の取引期間が2〜3カ月かかるため、売却可能期間が短い分、税負担の大きい多住宅保有者を中心に売り圧力が続く見通しだ。
ただし、政府の期待ほど多住宅保有者の売り出し規模は大きくないとの見方もある。ハム・ヨンジン・ウリィ銀行不動産リサーチラボ長は「保有税負担が大きい人を中心に物件を出すことはあり得るが、多住宅保有者の物件が多く出ることはないだろう」と述べた。
多住宅保有者への譲渡税重課が本格化する5月9日以降は、むしろ「在庫枯渇」現象が起きるとの見方も出ている。多住宅保有者が売り物件を引き上げ、取引の断絶が深刻化するとの予想だ。
陽川区のある公認仲介事務所の所長は「今回の政府では多住宅保有者の譲渡税重課の猶予が終了すると見て、すでに売る人は皆売った」と述べ、「最近、多住宅保有者の売り物件はあるが、値下げしてまで売ろうとはしない。もし5月に譲渡税重課の猶予が終わる時点まで売れなければ、引き上げるという家主が多い」と語った。