大韓住宅建設協会が、賃貸保証金保証の加入時に適用される「HUG認定鑑定評価制度」の合理的な改善を要望した。チョンセ（韓国特有の賃貸制度）詐欺を防ぐために鑑定評価制度を強化する一方、正常な民間建設の賃貸事業者まで過度な負担を負わされているという主張である。
住建協は、国土交通部と住宅都市保証公社（HUG）に「HUG認定鑑定評価制度」の改善を公式に建議したと22日明らかにした。
国土交通部とHUGはチョンセ（韓国特有の賃貸制度）詐欺の防止のため、2023年からチョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金返還保証の審査基準を強化し、鑑定評価額の適用を制限し住宅価格の担保認定比率を引き下げた。HUGは2024年には保証加入時に認定鑑定評価制を導入し、自ら選定した5つの鑑定評価機関が予備鑑定と本鑑定を担うようにした。保証金を過大に算定することを防ぎ、鑑定評価の信頼性を高める趣旨である。
住建協は、この制度により住宅の鑑定評価額が過少に算定され、民間建設の賃貸事業者も保証を受けにくくなったと指摘した。
住建協は「HUGが鑑定評価を直接依頼する方式は2024年10月以降、モーゲージ保証・公共支援民間賃貸などに先に適用され、従前比20〜30%水準の過少算定事例が頻発している」とし「昨年6月以降、賃貸保証金保証の加入でも同様の問題が本格化した」と述べた。
続けて協会は「法令ではKB相場、韓国不動産院の不動産テック相場など『相場』を認めているにもかかわらず、実際の鑑定評価は担保取得用評価（相場比約80%）に限定され、過小評価論争を自ら招いている」と付け加えた。
住建協は、民間建設賃貸住宅は当初の賃貸時点に10年以上の長期賃貸を前提に資金計画を立てる事業構造である状況で、鑑定評価額が急落する場合、賃貸事業者が耐えられない水準の大規模な賃貸保証金返還負担が発生すると吐露した。
住建協は「正常な賃貸事業が難しくなり、賃貸事業者の黒字倒産・破産、賃借人の保証金紛争および居住不安、HUGの代位弁済増加に伴う財政負担拡大など、連鎖的な不良の可能性が高まっている」とし「実際にこうした懸念が一部の中堅建設会社の法定管理申請で現実化している」と述べた。
住建協は、賃貸保証金保証用のHUG認定鑑定評価の目的を担保取得用から一般取引用（相場反映）へと今年6月末まで適用しているが、これを期間の制限なく一般取引目的に変更してほしいと要請した。根本的には民間賃貸住宅法施行令を改正し、HUGの直接依頼方式を鑑定評価士協会を通じた第三者推薦・依頼方式に改善することを建議した。
協会は「チョンセ（韓国特有の賃貸制度）詐欺防止という政策趣旨には共感し参加するが、健全な建設賃貸市場にまで過度な基準を適用することは副作用が大きい」とし「賃貸市場の安定と住宅供給基盤の維持のため、制度趣旨に合致する合理的な改善が急務だ」と述べた。