韓国で1人世帯800万時代と高住居費の現象が重なり、家の中の荷物を家の外へ移す「セルフストレージ」（Self-Storage・都心型倉庫）サービスが不動産業界の注目を集めている。
17日不動産業界によると、韓国のセルフストレージ市場は前年12月末時点で約2000億ウォン規模と集計される。
毎年8%ずつ成長すると仮定すれば2030年に2939億ウォン、15%成長なら4022億ウォン、30%成長なら7426億ウォンへ拡大する見通しだ。2034年には3998億ウォンから最大2兆1209億ウォンまで韓国のセルフストレージ市場規模が拡大すると観測される。
韓国のセルフストレージ産業の成長が可視化している理由は、1人世帯の増加と居住空間の効率化需要が重なり、荷物保管サービスがライフスタイルの中核サービスとして定着しているためである。
セルフストレージの主な顧客層である1人世帯の数も2024年に800万人を突破し、保管需要も連動して増加した。
国家データ庁の「2025 統計で見る1人世帯」資料によると、1人世帯は2024年に804万5000世帯と調査された。2015年の520万3000人から2021年に716万6000人を超えてから3年で800万人台に入ったということだ。全世帯に占める1人世帯の比率も2015年の27.2%から2024年の36.1%へ上昇し、過去最高を更新した。
韓国は世界的に見てもアパート居住比率が高く、最近はベランダ拡張型の構造が一般化したことで収納空間の不足が慢性的な問題として定着していた。
韓国の1人当たり国民所得が2024年基準で3万6000ドルとなり日本（3万4533ドル）を上回る中、趣味・余暇用品の消費も増加した。一方で都心の居住面積はむしろ縮小し、第2の居住空間に対する需要が高まっている。
セルフストレージが一般化している日本のセルフストレージ利用率は世帯数比で約1%水準だ。これに対し現在の韓国のセルフストレージ利用率は世帯数比でまだ0.2%にとどまる。米国では全世帯の約9%がセルフストレージを利用している。
セルフストレージ産業はすでに海外で景気感応度が低い安定的な投資先として定着した。米国上場REITのパブリック・ストレージ（PSA）の時価総額は約70兆ウォンに達する。年間平均投資収益率も約18%で、物流（11.1%）、レジデンシャル（11.07%）、リテール（9.03%）など他分野を上回っている。16年連続で成長中の日本も約1万5000カ所の拠点が運営されるほど、セルフストレージが日常的なインフラとして定着した。
韓国のセルフストレージ市場の変化を素早く先取りした企業は「アイエムボックス」と「セカンドシンドローム」の2社である。アイエムボックスは2015年の創業以降、急速に成長し、全国で約200カ所の拠点を運営中だ.
アイエムボックスは、顧客がウェブまたはモバイルアプリを通じて保管を希望する拠点と区画を選択し決済した後、24時間いつでも出入りできる都心型セルフストレージサービスである。
利用者は荷物の大きさと保管期間に応じて多様な規格の保管区画を選択できる。最も利用が多い規格である横1m×縦1m×高さ2.4mの区画は、月10万ウォン水準の価格で提供される。
料金は拠点と区画の大きさ、利用期間に応じて月単位の定額制で策定され、サブスクリプション型サービスとして運営されるため、毎月の自動決済方式で便利に利用できる。
全拠点は無人・非対面の運営システムと厳格な保安装備を備えている。火災・盗難など予期せぬ事故に備えた保険にも加入しており、個人顧客はもちろん企業顧客まで、都心近くでより安全に空間を拡張できるよう設計されている。
アイエムボックスは人工知能（AI）と地理情報分析（GIS）を活用し、1人世帯の密集度、居住面積、流動人口などを精密に分析してセルフストレージに最適な立地を選定している。
アイエムボックスはセルフストレージ拠点をAIとモノのインターネット（IoT）の技術力が結合した都心インフラへ発展させるため、資産買収を進める計画だ。これに向け、現在、世界的な資産運用会社やプライベート・エクイティ（PE）と資産買収ファンドの組成に向けた協議に入っている。
セカンドシンドロームのセルフストレージブランド「ミニ倉庫 ダラク」は2016年にサービスを開始し、全国で200余りの拠点として運営されている。ダラクはIoT技術を活用した無人管制システムを強みとして掲げている。24時間の恒温・恒湿管理やモバイルアプリによる出入制御など、ユーザーの利便性に注力している。ダラクは主にソウル江南、瑞草など高密度居住地域のビル地下空間を活用する都心集中型戦略を採る。
セカンドシンドロームは昨年5月、ミニ倉庫ダラクをGS建設のザイ（Xi）アパートに導入するための業務協約（MOU）をGS建設と締結したりもした。
不動産業界関係者は「グローバルなセルフストレージ市場はすでに米国で43兆ウォン規模の巨大産業として定着した」と述べ、「韓国市場はまだ2000億ウォン水準にとどまるため、今後の成長可能性が非常に大きい産業として注目されている」と語った。