韓国政府の10・15不動産対策発表後、江南・瑞草・松坡のいわゆる江南3区が主導してきた住宅市場の流れが今年に入り変化している。約10億ウォン前後のコストパフォーマンスに優れた再建築物件を中心に蘆原区の住宅取引需要が急速に増えている。都心に隣接する城北区も取引量が増え、住宅価格が騰勢を示している。
16日、ソウル市のソウル不動産情報広場で1日から15日までの土地取引申請の受理件数を集計した結果、25の自治区のうち蘆原区が254件で最も多かった。続いて城北区（198件）、江西区（188件）、松坡区（184件）、九老区（163件）の順だ。
昨年とはかなり異なる雰囲気だ。10・15対策発表の翌日である2024年10月16日から12月末までの土地取引申請件数は松坡区が1341件で最も多かった。江南区（746件）と瑞草区（551件）も上位5自治区に名を連ねた。
短期間で急騰した江南3区は様子見の展開に入った一方、蘆原区は不動産市場の熱気が一段と高まっている。住宅取引増加の背景として価格競争力が挙げられる。ソウル市によると先月の蘆原区のマンション平均売買価格は6億2471万ウォンで、江南3区の平均（21億4981万ウォン）の3分の1水準だ。
パク・ハプス建国大学不動産大学院兼任教授は「最大6億ウォンの融資を受けられる15億ウォン以下の住宅に需要が集中している」と述べ、「蘆原はその中でも再建築の好材料が多く、将来価値の上昇への期待感を持って住宅を購入する人が多い」と語った。代表的な地域が蘆原区の上渓・中渓・下渓洞一帯だ。再建築が進めば7万6000世帯規模の宅地は10万3000世帯規模の東北圏住居複合都市へ再編される見通しだ。ナム・ヒョクウ・ウリィ銀行不動産研究院は「投資収益と将来価値を重視する需要者のソウル江北圏再建築マンションへの流入が目立つ」と述べた。
住宅価格は速いペースで上昇している。国土交通部の実取引価格公開システムによると、再建築を推進中の蘆原区中渓洞「清久3次」専有面積84㎡は今月8日に13億3500万ウォンで取引され、過去最高価格を記録した。また「上渓住公3団地」専有面積84㎡も先月8日に10億8000万ウォンで取引が成立し、最高値を更新した。「ミミサム」と呼ばれる「月渓市営アパート（美隆・美成・三湖3次）」でも先月、専有面積59㎡の物件が9億4500万ウォンで売れ、過去最高価格を更新した。
城北区も着実に住宅取引が増え、住宅価格が上昇している。特に注目されるのは吉音洞「吉音ニュータウン」だ。2022年に竣工した新築マンション「ロッテキャッスルクラシア」専有面積84㎡は先月、16億3600万ウォンで新高値を付けた。「レミアン吉音センターピース」は同じ専有面積が先月16億1500万ウォンで取引された。両団地の売り出し希望価格は現在17億5000万ウォンから18億ウォンとなっている。
パク教授は「城北区はソウル都心の代表的なベッドタウンだ」と述べ、「性格が類似する城東区の住宅価格が昨年大きく上がり、比較的価格の上昇が小さかった城北区への売買需要が増えた」と語った。続けて「吉音ニュータウンは整備が行き届いており、その中でも人気が高い地域だ」と述べた。