韓国政府の6・27融資規制と10・15不動産対策以降、小型マンションの価格上昇率が中大型マンションを上回ったことが分かった。直近の住宅価格急騰の余波で中大型マンションの価格が負担水準まで跳ね上がると、小型マンションへの買いが集中しているとの分析が出ている。小型マンションであっても漢江沿い、駅近に位置する「堅実な一戸」を好む現象は強まっている雰囲気だ。
15日、韓国不動産院によると、1月第1週（5日基準）におけるソウル所在の専有面積40㎡超60㎡以下の小型マンションの売買価格上昇率は0.24%で、60㎡超85㎡以下の中型（0.18%）、85㎡超102㎡以下の中大型（0.07%）に比べて高かった。
こうした傾向は昨年下半期から際立っている。ソウルの小型マンションの昨年3四半期の売買価格上昇率は2.15%で、全ての面積区分の中で最も高かった。中型、中大型マンション価格はそれぞれ1.93%、2.06%上昇した。4四半期には価格の上昇ピッチがさらに速まり、小型マンションの売買価格が3カ月で3.30%急騰した。同様に中型と中大型マンションの売買価格上昇率を上回った。上半期だけを見ると、1四半期、2四半期はいずれも中型、中大型マンションの価格上昇が優勢だった。
小型マンション価格の強さは住宅価格が上がる上昇局面で主に見られる現象である。現政権期と同程度に住宅価格が急騰した文在寅（ムン・ジェイン）政権時にも小型マンションの価格上昇率が圧倒的に高かった。2020年、2021年のソウルの小型マンション売買価格上昇率はそれぞれ1.57%、7.70%で、中型マンション（0.89%、6.25%）を上回った。
ナム・ヒョクウ・ウリィ銀行不動産研究院は「上昇局面の初期には実需がやや容易な30坪台に売買需要が集まる。その後マンション価格が上がり続けると、利用可能な資金の範囲に合わせて小さな坪数でも買おうとする人が増え、住宅価格もさらに速く上がる」と述べ、「10坪台でも優良立地に入りたい需要者の動きが活発だ」と語った。
ソウル松坡区蚕室洞「蚕室エルス」の場合、昨年1月に22億ウォンで取引された専有面積59㎡が11月に31億ウォンで売れ、実取引価ベースで約9億ウォン上昇したが、84㎡は27億ウォンから33億ウォンへと6億ウォンの上昇にとどまった。10坪台のマンションも最高値を更新している。蚕室洞「リセンツ」専有面積37㎡は先月17億6000万ウォンで取引され、最高値を記録した。1月時点では9億〜10億ウォン台で取引された。松坡区可楽洞「ヘリオシティ」専有面積39㎡は昨年11月に17億9000万ウォンで取引され、最高値を付けた。
融資規制も影響を及ぼした。ソウル松坡区のある公認仲介士は「25億ウォン超のマンションの場合、2億ウォンまでしか融資が受けられず、税金と仲介手数料程度を賄える水準だ」とし、「30坪台を買おうと待っていたものの融資が塞がれて25坪へ目線を下げる人が多い」と述べた。
新築マンションは20坪台でも4人家族が住むのに狭くないため、需要者が目線を下げることをいとわないという分析もある。2000年代以前に建設された小型マンションは2部屋、トイレ1カ所の場合が大半だったが、最近は59㎡でも3部屋、トイレ2カ所が一般的で、ドレスルームがあるところもある。