ソウル松坡区で新築大規模マンションの入居が本格化しているが、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）市場はむしろ上昇基調を示している。一般的に大規模マンション団地が入居を開始するとチョンセ（韓国特有の賃貸制度）物件が増え、近隣地域のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）価格が一時的に下落する「入居場効果」が表れる。だが、市場に出回るチョンセ（韓国特有の賃貸制度）物件そのものが大きく増えておらず、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）価格が下がらない状況になっている。
14日韓国不動産院によると、1月第1週（5日基準）の松坡区のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）価格変動率は0.09%を記録した。同期間のKB不動産統計ではチョンセ（韓国特有の賃貸制度）価格変動率は0.07%だった。松坡区では今月から大規模新築マンションの入居が始まるが、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）物件が一気に出て近隣地域のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）価格が一時的に下落する入居場効果は生じていない。
今月入居予定のチャムシルルエルは1865世帯のうち、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）物件（ZIGBANG基準）が64件にとどまる。月世（家賃）物件が84件で、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）よりむしろ多い状況だ。今月入居を本格的に開始したチャムシルレミアンアイパークも2678世帯のうち、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）107件、月世73件のみが物件として出ている状態だ。
一般的に大規模新築マンションの入居が始まると、近隣のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）相場が下がる、いわゆる入居場効果が発生する。2018年にソウル松坡区でヘリオシティ（9510世帯）が入居を開始すると、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）物件が溢れ、周辺マンション団地のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）相場がドミノのように下落した。チャムシルの場合、専用84㎡マンションのチョンセ（韓国特有の賃貸制度）相場が2億ウォン前後まで下がった。
しかし、このような入居場効果は、最近の不動産規制強化と住宅供給量不足により消えたとみられる。6・27融資規制以降、所有権移転条件付きチョンセ（韓国特有の賃貸制度）ローンが止まり、借り手の融資資金で残代金を支払うことが難しくなった状況だ。そこで、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）に出す代わりに家主が自ら居住したり、月世形態の賃貸借契約が増え、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）物件そのものが減少している。
また、チャムシルルエルとチャムシルレミアンアイパークはいずれも分譲価格上限制（分上制）が適用され、実需居住義務が付与される点も、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）物件が出てこない理由と分析される。チョンセ（韓国特有の賃貸制度）物件が出ても、3年居住の特約が付いた物件が大量に出ている。
キム・インマン・キムインマン不動産経済研究所所長は「政策的に実需居住義務を付与した結果、家主が借り手を探す代わりに入居する傾向がある」と述べ、「特に新築マンションが希少で、事前点検をしてから入居する場合もある」と語った。キム所長は「特に所有権移転条件付きチョンセ（韓国特有の賃貸制度）ローンが禁止され、残代金の支払い時に借り手のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）ローンを活用できない状況となり、借り手も入居しにくくなる構造となってチョンセ（韓国特有の賃貸制度）市場が硬直し始めた」と付け加えた。
ハム・ヨンジン・ウリィ銀行不動産リサーチラボ長は「所有権移転条件付きチョンセ（韓国特有の賃貸制度）ローンが禁止された状況で、（チャムシルルエルなどの）分上制住宅の場合、すぐに入居しなくても3年後には実入居期間を満たさねばならない点が複合的に作用し、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）市場に影響を及ぼしている」と説明した。
チョンセ（韓国特有の賃貸制度）期間が4年まで保障され、保証金の上昇幅も制限されているため、当初からチョンセ（韓国特有の賃貸制度）価格を安く設定しない傾向も、最近の松坡区のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）市場に影響を与えたとの分析もある。パク・ウォンガプ・KB国民銀行不動産首席専門委員は「今やチョンセ（韓国特有の賃貸制度）は2+2年が基本になったが、周辺相場より当初からチョンセ（韓国特有の賃貸制度）価格を安く出すと2年後に価格を上げられないという認識がある」と述べ、大規模入居場でも相場より低い価格のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）が出てこない理由を説明した。
ソウルの住宅供給不足が深刻で、松坡区の約4000世帯の入居物量だけではチョンセ（韓国特有の賃貸制度）市場を安定化できないとの見方も出ている。キム所長は「チャムシルルエルやチャムシルレミアンアイパークが入居しても、ソウル全体としては入居物量がない」とし、「加えてチョンセ（韓国特有の賃貸制度）は2+2年で最長4年居住でき、住宅購入のための融資も難しい状況のため、借り手が退去せず既存のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）物件も出てこない」と分析した。