新築マンションを受け取るために再建築・再開発の組合員が追加で負担すべき分担金が急速に上昇している。工事費の上昇、高級化、許認可の遅延などに伴う余波である。
13日建設業界によると、ソウル江南区アプクジョン4区域組合が最近組合員に送付した予定分譲価格および推定分担金によれば、同じ面積帯を分譲で受ける場合、専有84㎡は6500万〜7497万7千ウォン、専有185㎡は1億8千万ウォンを追加で負担することになる。3.3㎡（1坪）当たり工事費1280万ウォンを基準に算出した数値である.
分担金とは再建築・再開発に投入される総工事費用から一般分譲収益を差し引き、組合員が按分して負担する費用を指す。5年余り前までは一般分譲価格を高く設定して組合員負担を減らす手法を活用し、世帯当たりの再建築分担金は多くても3億〜4億ウォンだった。地価が高く分譲価格も高いソウルの江南などでは、組合員が金銭を還付される例が多かった。
しかし高為替・高金利で工事費が増え、分担金が速いペースで上昇している。再開発・再建築など整備事業の工事費は坪当たり1000万ウォンを超えている。施工会社の選定を控えるアプクジョン2区域の場合、坪当たり工事費は1150万ウォンである。分担金負担も増えている。既存の専有152㎡のマンション所有者が専有128㎡を申請する場合、2024年の推定分担金は3億2000万ウォンだったが、昨年は10億5700万ウォンへと跳ね上がった。
ソウル江南区ケポドン一帯の最後の再建築団地であるケポ主公6団地では、専有53㎡を保有する組合員が84㎡を選択する場合、約7億2000万ウォンの追加分担金が発生する。専有100㎡を選択すれば分担金は11億ウォンを超えると伝えられる。
再建築団地だけでなく再開発事業地も状況は同様だ。ソウル銅雀区ノリャンジン・ニュータウン8区域は工事費の引き上げにより混乱を経験した。組合が施工会社と合意した工事費は坪当たり498万ウォンだったが、施工会社側が坪当たり金額を816万ウォンに増額し、6カ月を超えて綱引きを続けた末にようやく交渉を妥結した。これにより追加で負担すべき分担金は7億ウォンから多い場合は10億ウォン程度となる。
建設会社関係者は「ソウルのアプクジョンなど上位立地では、分担金をさらに負担しても分担金以上に住宅価格が上がると見込む組合員が多く、事業に大きな支障を与える要因ではない」と述べ、「その場再建築（既存容積率が高く増床余地が小さい再建築）のように事業性が低い地域では、分担金が既存住宅価格を上回る『分担金逆転』現象が生じることもある」と語った。
ただし、組合員間の紛争・対立の火種になり得る点は懸念される。分担金をそのまま負担しきれない組合員に退路がない点も問題だ。10・15不動産対策によりソウル全域が規制地域に指定され、組合員地位の譲渡が難しくなった。1世帯1住宅の所有者が1年保有、5年居住の要件を満たして初めて承継が可能である。
ソウル市は組合員地位譲渡の規制緩和を政府に求めているが、合意には至っていない。ソウル市関係者は「組合員地位譲渡規制、貸出規制の緩和が最も必要だと判断するが、国土交通部との折り合いを見いだせていない」と述べた。