10・15不動産対策でソウル全域が土地取引許可区域に指定されるなか、土地取引許可件数が足元で増加していることが分かった。特に江南3区（江南・瑞草・松坡）よりも、蘆原・城北・恩平などで許可件数が大きく伸びた。
12日、ZIGBANGがソウル市の土地取引許可の内訳を分析した結果によると、昨年10月20日から11月28日までの40日間の許可件数は5252件だった。続く40日間である11月29日から今月7日までの許可取引件数は5937件で、直前の40日比で13%増となった。
区別に許可の内訳を見ると、既存の土地取引許可区域が維持された地域と新規に指定された地域で対照的な動きがみられた。▲松坡827件→439件 ▲江南484件→233件 ▲瑞草362件→164件 ▲龍山199件→90件は許可件数が減少した。一方で、▲蘆原284件→615件 ▲城北259件→392件 ▲恩平203件→313件 ▲九老176件→312件 ▲永登浦131件→311件など、新たに規制対象となった地域では許可件数の増加が目立った。
特にソウル25の自治区のうち許可件数が最も増加したのは蘆原である。蘆原は土地取引許可区域の指定直後（284件）よりも、その後40日間で約117%増の615件となった。国土交通部の売買実取引価格資料でも同期間に210件から401件へと取引が増え、25の自治区の中で最も多く取引された。5億〜6億ウォン台の価格帯で他地域に比べ取引価格帯が低い点に加え、上渓・中渓一帯で地区単位計画が告示され、複合整備区域の候補地として一部団地が取り沙汰されたことが、蘆原一帯の購入需要増加に弾みをつけたとみられる。
土地取引許可件数が増加した点は、規制施行直後に萎縮した取引心理が一定程度回復しているシグナルと解釈できる。特に実居住要件を満たさなければならない特性上、短期的な期待収益よりも実需に基づく取引の流れが一定水準で維持されているとみることができる。
既存の土地取引許可区域である江南・瑞草・松坡・龍山区で許可件数が減少した背景には、長期にわたる規制環境のもとで累積した市場の疲労感が作用したとみられる。
キム・ウンソンZIGBANGビッグデータラボ室ラボ長は「最近は高い価格水準に対する負担と高値圏との認識が広がり、取引により慎重な姿勢が表れている」と述べ、「今後の税制・規制環境の変化可能性など中長期リスクを考慮した判断が加わり、追加的な需要流入の原動力がやや弱まっている」と説明した。
新たに土地取引許可区域に含まれた地域の場合、規制導入初期の一時的な様子見の後、実需中心の取引が徐々に回復する様子が観察される。許可手続きや制度への理解を高め、徐々に適応していく過程で、実居住要件を満たせるとの判断のもとで取引に踏み切る需要も捉えられる。
キムラボ長は「生活居住需要が堅調な地域や実居住中心の需要基盤が形成された地域では、この流れが相対的により鮮明に表れ、政策環境の変化に応じて選別的な買い意欲が動いていると解釈できる」と述べた。
今年の住宅市場は、追加の不動産対策や税制調整の議論、統一地方選など多様な政策・制度的変数が内在しており、市場動向の綿密な観察が求められる。キムラボ長は「政策の方向性と金利水準、規制の緩和または強化の有無によって、市場の流れと取引のスピードは変わり得る」とし、「今後の市場は、規制の変化に対する即時的な反応とともに、供給に対する認識の変化が実需者の中長期的な意思決定にどのように反映されるかを併せて見ていく必要がある」と語った。