最近、大型物流センターの取引が相次いで成立し、全国の工場・倉庫の売買市場が回復基調を示している。過剰供給や景気低迷などを背景に、市場に出た物件を割安で取得できる好機とみた外資系投資家が物流センターを買い進めている影響とみられる。
11日、関連業界によると、昨年下半期に大規模な物流センターのディール（取引）が成立し、11月の工場・倉庫の取引規模が大きく増えたことが分かった。商業用不動産総合サービス企業RSQUAREが国土交通部の実取引価格データを分析した結果、昨年11月の全国工場・倉庫取引規模は1兆8,987億ウォンで、前月（7,325億ウォン）より159.3%増加した。同期間の取引件数も9.9%増の323件となった。
これは12月を除く昨年1年の大型ディール5件のうち3件がすべて11月に集中したためである。この期間で最大規模の取引は、英不動産投資会社M&Gリアルエステートが5,120億ウォンで買収した「ロジスバレー安山」物流センターだ。電子商取引（イーコマース）企業クーパンとグローバルファッション企業LFが賃借人で、全体面積は常温倉庫で構成されている。
続いて京畿道ヨジュ市チョムボン洞の物流センターが2,200億ウォン、ヨジュ市サムギョ洞の「ロジスポイントヨジュ」が1,900億ウォンで取引され、2・3位を占めた。NH投資証券とKoramco Asset Managementがそれぞれ買収した。3つの物流センターの取引規模を合算すると9,223億ウォンで、11月の全取引の48.6%に達する。
もともと物流センターは2010年代末までは外資系投資家だけが関心を示していた。ところが新型コロナのパンデミック（感染症の大流行）を経て非対面消費の拡大により物流需要が急増すると、国内投資家が参入した。供給が過度に増えた結果、空室率が上昇し、相対的に空室率が高い低温倉庫を常温倉庫へ転換したり、いっそデータセンターなどへ用途変更する事例も出た。
このように評価額が下がった優良物流センターを、最近外資系投資家が割安に取得する好機と判断しているというのが業界の分析である。グローバル商業用不動産企業コリアーズによると、国内物流センター投資額に占める外資系の比率は2020年の23.8%から2024年には32.3%へ増加し、昨年4月時点で60.5%に拡大した。
ある業界関係者は「国内投資家はすでに既存の物流センターに資金が縛られているか、なお保守的に見通すところが多い」とし、「資金力が豊富な外資系投資家の方がより積極的だ」と述べた。
実際、グローバルPE（プライベート・エクイティ）運用会社ワーバーグ・ピンカスは昨年3月、京畿道安城市にあるサムスンロジス物流センターを取得し、竣工後の想定価値が5億ドルに達する物流センター2カ所を追加開発することを決めた。世界最大の不良債権（NPL）投資会社である米オークツリー・キャピタルも、昨年3月に韓国で初めて京畿道利川市フェオクリの物流センターを買収した。
業界では工場・倉庫市場が回復基調を続けるとみている。特に先月末にディールクロージング（取引終結）されたインチョン青羅の物流センターが、一種の「復活」シグナルになるとの声も出ている。同物流センターはコールバーグ・クラビス・ロバーツ（KKR）とクリエイト資産運用のコンソーシアムに1兆ウォンで売却されたが、これは国内の物流部門で単一資産取引として過去最大規模である。この取引が統計に反映されれば、取引規模はさらに拡大するとの見方だ。
RSQUAREリサーチセンターの関係者は「月次の取引規模が回復局面にある中でも、上位の大型ディールの成否が指標を左右する構図は依然として強い」としつつ、「2025年の工場・倉庫市場は緩やかな回復基調を示している」と評価した。続けて「製造・物流の業況と金利環境が安定すれば、回復基調はいっそう明確になり得る」と付け加えた。