韓国政府がお荷物となっていた生活型宿泊施設（生宿）の宿泊業申告基準を緩和した。外国人観光客の誘致と客室不足の解消に肯定的な影響を与えると見られる。一方で、立地による二極化現象や委託管理の不備などの副作用も現れ得るとの分析も出ている。
8日、不動産業界によると、韓国政府が最近、違法居住と空室で苦しんでいた生宿の宿泊業申告基準を従来の30客室から「1客室」へと緩和した。前に国土交通部は5日に第31回国家スマートシティ委員会を開き、この内容を盛り込んだ小規模生宿所有者向けオンラインプラットフォームの実証事業に規制サンドボックスの特例を付与した。早ければ4月から生宿を1戸だけ保有していても合法的に宿泊業を運営できるよう、公衆衛生法上の特例を付与することを決定した。
これまで生宿は法的には宿泊施設であるにもかかわらず、個人が宿泊業を申告するには30客室以上を保有するか、建物全体面積の3分の1以上を確保しなければならない厳格な基準が適用されてきた。このため小規模事業者は独自の営業が事実上不可能だった。
不動産開発業界は、韓国政府の今回の制度緩和が外国人観光客の誘致と宿泊供給不足の解消に大きな役割を果たすと期待している。あるデベロッパーの代表A氏は「現在竣工した生宿の供給量は14万室余りに達するが、このうち10%だけでも宿泊業に転換すれば1万4000室余りで、300室規模のホテル47棟を一夜にして建てるのと同じ効果が生じる」と述べ、「年間に韓国を訪れる外国人観光客3000万人時代を切り開くには宿泊施設の拡充が不可欠であり、生宿は一般ホテルよりも競争力が優れている」と評価した。
一方で不動産専門家は、立地による二極化などの副作用も発生し得ると見通した。シン・ボヨン世宗大学不動産AI融合学科教授は「観光需要が豊富な立地の生宿は今回の政府措置である程度の低迷から抜け出せるだろうが、外国人需要がない郊外地域の生宿は依然として居住用にも宿泊用にも使えない進退窮まる状況に陥り得る」と指摘した。
生宿は2018年の不動産規制強化期に、住宅需要者の間で取得税重課などの規制から自由な「住宅代替財」として注目を集めた。しかし韓国政府が2021年10月、居住用途で使用すれば時価標準額の10%を履行強制金として賦課すると発表し、生宿市場は低迷期に入った。
その後、首都圏郊外と地方の観光地を中心に、分譲価格より数千万ウォンから数億ウォンまで下落した「マイナスプレミアム」（マピ）の物件が相次ぎ、まとまった空室が発生した。宿泊業申告ができないまま放置された空室は利子負担だけを増幅させた。
生宿の1客室営業が許容される場合、資本投資もない委託会社が乱立し、手数料だけを取って責任は負わない構造が一層固定化されるとの指摘も出た。個別の世帯がそれぞれ異なる委託会社を通じて営業する場合、カウンター運営、エレベーター広告、警備など共用部管理において利権争いと紛争が激化する可能性が高いということだ。
建設業界関係者C氏は「生宿の建物は一つだが、政策が宿泊と居住の間で右往左往し混乱を拡大している」とし、「収益のみを目的とする個別の宿泊営業が乱立すれば居住環境は破壊され、建物全体が廃墟のように変わり得る」と評価した。
生宿問題の完全な解決には結局「準住宅」導入が必要だとの声も出ている。A氏は「オフィステルや高齢者福祉住宅のように、生宿も準住宅の範疇に入れて居住の供給源として活用すべきだ」と述べ、「安定的な居住供給が必要な時期に14万室余りに達する生宿を居住商品として活用すれば、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）市場の安定など肯定的な効果が大きい」と助言した。