韓国投資証券が販売し韓国投資リアルアセット運用が運用する300億ウォン規模のブラインド・ブリッジ開発ファンドが「全額損失」の危機に直面している。
6日に金融投資（IB）業界によれば、ハントゥリアルアセット運用は2024年12月22日、「韓国投資開発ブリッジブラインド一般私募投資信託1号」の投資家に対し、ファンドの公正価値評価を実施して投資資産の相当部分を償却処理したと明らかにした。ファンドの基準価格は従来の1059.78ウォンから574.41ウォンへ約45.8%下落した。
ファンドが保有する事業場3カ所のうち約150億ウォンを投資した「ウルサン・バンオドンのオフィステル開発事業」の打撃が最も大きかった。当該事業場は2024年2月、シンジケートの満期延長不調と元利金未払いにより期限の利益喪失（EOD）が発生した。その後に実施された2回の競売はいずれも流札となり、ハントゥリアルアセット運用は事実上の投資金回収が難しいと判断して未収利息と元本を100%償却処理すると明らかにした。
残る事業場も状況は容易でない。ファンドが約100億ウォンを投資した「釜山・ウドンの住商複合開発事業」は行政訴訟の末に2024年、裁判所の事業計画承認不可処分が確定し、事業が停止した。シニアレンダーはすでに不良債権（NPL）専門会社への債権売却を検討中だ。
約50億ウォン規模のファンド資金が投入された「ソウル・カンドン駅の都市整備型再開発事業」も、工事費上昇と賃貸借契約の問題で利払いが遅延しEODが発生した。ただしハントゥリアルアセット運用は、カンドン事業場については2025年第3四半期の着工を目標に事業正常化を推進中で、土地価値などを考慮して今回の償却対象からは除外したと明らかにした。
このファンドは不動産開発事業で本格的なプロジェクトファイナンス（PF）以前に行われる土地取得費や初期事業費などのための短期融資であるブリッジ段階に資金を供給する目的で組成された。不動産市場がピークに達した2022年、全国的に開発市場にも追い風が吹くと韓国投資証券はブリッジ開発事業への投資を拡大するためブラインドファンドの組成に動いた。しかしその後の高金利と工事費上昇、不動産景気悪化により組み入れたブリッジローン事業場が相次いで不良化し、ファンド価値は事実上半減した。
不動産開発業界の関係者は「不動産PF市場の逼迫が続く以上、短期間で市場の雰囲気が変わることは期待しにくい」と述べ、「特に劣後で参加したブリッジローンファンドの特性上、シニア債権者が競売などを強行すれば投資家の追加損失の可能性も排除できない」と分析した。
韓国投資証券が2022年4月に販売し、当時は旧・韓国投資信託運用が運用していたこのファンドは韓国投資リアルアセットに移管された。総300億ウォンのうち240億ウォン（80%）が100人以下（一般投資家49人以下）の投資家資金で組成され、残る20%（60億ウォン）は当時の韓国投資信託運用が直接投資した。一般投資家の投資金額は1人当たり3億ウォン以上だった。
一部の投資家は、ファンド販売当時に会社が事業内容に関する説明義務に違反したとして「不適切販売」疑惑を提起している。当時、韓国投資信託運用が顧客に送付したファンド投資説明書によると、土地確保の条件には「対象用地内の私有地95%以上の確保（または契約）可能および効力に問題なし」と記載されている。
しかし釜山ウドンの住商複合開発事業の場合、2022年のファンド投資当時に土地確保は完了していなかった。その後、当該事業のデベロッパーは2023年2月にヘウンデ区へ申請した建築審議で、事業用地内の道路所有権を取得できていないことを理由に申請が差し戻しとなった。デベロッパーはヘウンデ区を相手取り訴訟を提起し、1審では勝訴したが、ヘウンデ区が提起した控訴審で敗訴し、事業の中断とEODが発生した。
また一部の投資家は、当時のファンド投資説明書で提示した予想損失率より大きな損失が発生した点について異議を唱えている。ファンド投資家のA氏は「2022年に運用会社が提供したファンド投資説明書では、ファンドが50%の損失となる場合の投資顧客の損失率を最大37.5%と明示していたが、現在の価値は半減した」と述べ、「事業場がすべてEODに陥っているため、元本100%の損失まで発生し得る」と語った。
法曹界では、ファンド販売当時に投資家へ元本全額損失の可能性について明確な告知がなかった場合、説明義務違反の余地があるとみている。パク・ジョンテ弁護士（法務法人テキスト）は「2021年改正後に施行された金融消費者保護法（金融消費者保護法）によれば、金融会社には商品のリスクを消費者に正確に告知する義務がある」と述べ、「特に全額損失が発生し得る高リスク商品であるにもかかわらず、これを正確に説明していなかったなら説明義務違反に当たり、不適切販売とみなせる」と説明した。
韓国投資証券とハントゥリアルアセット運用の関係者は「開発事業の特性上、まだ明確な損失率が確定していない事業場があるため、現在の資産価値を基準にファンド顧客への案内を行った」と述べ、「すべての投資はガイドラインと内部手続きを経て進めた」と語った。