ディベロッパー（不動産ディベロッパー）の廃業が創業を上回る現象が3年連続で続いている。建設市況の低迷や工事費の急騰に加え、規制強化で業況が急速に悪化したためだ。
5日、国土交通部の不動産開発業登録現況統計によると、2025年末時点の全国登録ディベロッパーは2284社で、1年前より124社減少した。この間に新規登録は156社あったが、それを上回る231社が廃業した。地域別では、京畿で登録したディベロッパーが58社減り、次いで釜山14社、仁川12社、全北11社、ソウル10社の順で減少した。
2022年までは不動産開発業は好況だった。年末時点の全国登録ディベロッパーは2017年の2218社から2022年には2715社まで増加していた。しかし2023年から状況が変わった。倒産のペースが新規登録を上回る事態が発生したのだ。結局、登録ディベロッパーは2023年に2657社、2024年に2408社へと減少に転じ、昨年末には3年前より約15.9%減った。
こうした状況の背景には、金利上昇による資金調達コストの増加、工事費の上昇や地方の未販売（ミプンヤン）などが続いた余波がある。金融機関もレゴランド事態などを経て融資を規制し、事業の認可取得や着工が遅延する事例も蔓延した。結局、国内3大ディベロッパーとされるDSネットワークスは昨年9月末に法定管理を申請した。
これに加え、昨年末に国土交通部と企画財政部・金融委員会が関係省庁合同で不動産プロジェクトファイナンス（PF）の健全性制度改善案を示し、業界の懸念が強まっている。改善案は、ディベロッパーの自己資本比率に応じて健全性規制や引当金積み立て、融資制限を差別化し、5年以内に自己資本比率要件を段階的に20%まで引き上げることが核心だ。2030年以降、ディベロッパーが新たに開発事業を推進する際に、土地費ではなく総事業費の20%を自己資本として確保しなければならないという意味である。
韓国ディベロッパー協会は「市場ショック緩和のための段階的施行は肯定的だ」としつつも、「自己資本価値の評価基準や巨額信用供与規制などの詳細実行には、PFの特性を反映した補完が必要だ」と強調した。自己資本の価値は事業の進行に応じて変わるが、金融会社が自己資本として認める土地費が当初の取得価格であるためだ。認可完了時点でプロジェクトの土地価値の上昇分を自己資本評価に反映するなどの補完策が必要だということだ。
協会はまた、巨額信用供与規制に際してPFの特性を反映すべきだと主張した。通常、ディベロッパーはプロジェクトごとに別個の法人（PFV）を設立して事業を進める。親会社が破綻しても個別プロジェクトに影響が及ばないようにするためだ。ところが政府が特定のディベロッパーの複数PFVをひとまとめにして融資規制を適用すれば、PFの核心原則である「事業主体とプロジェクトの分離」が事実上無力化される懸念があるという説明だ。
業界関係者は「今回の改善案は金融圏の健全性強化には寄与し得るが、良好な事業所でも資金逼迫が起きるなど、不動産開発業の市場を縮小させる副作用を招き得る」と述べ、「ソウルと隣接地域を除く地方の開発が次第に難しくなり得るため、ある程度の余地を与える合理的な補完策が必要だ」と語った。