不動産市場の正常化には規制緩和が急務だと専門家は口をそろえた。融資規制で萎縮した需要が回復し、取得税・譲渡所得税などの取引税負担が減って供給が増えれば住宅価格が落ち着くということだ。また迅速な住宅供給のため、再建築・再開発などの整備事業を活性化する方策も用意すべきだとの意見が多かった。
◇「需要抑制中心の規制は緩和すべきだ」
3日、ChosunBizが不動産専門家20人を対象に実施した「2026年不動産市場展望」アンケート結果によると、回答者の55%（11人・複数回答可）が、政府は不動産市場の取引活性化のため「需要抑制」に重点を置いた不動産政策を改善すべきだと答えた。
先に政府は2024年6月27日の対策で住宅ローンの最大限度を6億ウォンに制限した。その後、10月15日の対策発表時には20億ウォン、25億ウォン超の住宅の融資限度をそれぞれ4億ウォン、2億ウォンへとさらに引き下げた。またソウル全域と京畿道12カ所を実居住義務が課される土地取引許可区域に指定した。
ソン・スンヒョン都市と経済代表は「実需、住み替え需要が動いてこそ不動産市場の価格・需給調整機能が回復する」と述べ、「取引の崖を解消するには融資規制を正常化するべきだ」と語った。ウ・ビョンタク新韓プレミア・パスファインダー専門委員は「不要な場所は規制地域の解除が必要だ」とし、「区・洞単位の解除に向けた法改正およびソウル市との協力強化が必要だ」と述べた。
需要を分散すべきだという主張もあった。「首都圏一極集中」を根本的に解決する方策を講じるべきだということだ。キム・ジンユ京畿大学教授は「首都圏居住者が地方の住宅を購入した場合、1住宅所有者として認め、2住宅所有者への重課税を免除するなどの税制優遇が必要だ」と述べ、「地方住宅の購入活性化に向けた政策を講じるべきだ」と語った。ハム・ヨンジンウリィ銀行不動産リサーチラボ室長は「ソウル一極体制の分散に向けた地域均衡発展政策を用意すべきだ」と述べた。
◇「供給拡大のため取引税を引き下げ…整備事業を促進」
規制一辺倒の不動産政策は「売り物件の囲い込み→取引急減→住宅価格上昇」という副作用を招いている。専門家は、市場への物件出荷を促すため不動産取引税の改編が必要だとした。コ・ジュンソク延世大学商学院（サンナム経営院）教授は「取得税・譲渡税など不動産税制の規制を緩和し、物件が再び市場で循環できるようにすべきだ」と述べた。
ハム室長は「売り物件の囲い込み解消に向けて譲渡税の長期保有特別控除（長特控除）を強化すべきだ」と述べた。長特控除とは、土地・建物などの不動産を3年以上保有した後に売却すると税金を減免する制度で、保有・居住期間に応じて譲渡益の最大80%まで控除を受けられる。
住宅供給を迅速に増やすため、再建築・再開発などの整備事業を促進すべきだとの意見も多かった。回答者の25%（5人・複数回答可）は、政府が不動産市場の取引活性化のため整備事業の規制を緩和すべきだと答えた。キム・ジェギョンTUMI不動産コンサルティング所長は「今年から住宅供給不足が本格化し、住宅価格の上昇だけでなく全・月世（前払い賃貸・月払い賃貸）の価格も同時に急騰する二重苦が現れる」と述べ、「再建築・再開発の規制を緩和しなければ、今後この構図が一層固定化するとみられる」と語った。
※アンケート対象の専門家20人（五十音順）
コ・ジュンソク延世大学商学院主任教授、クォン・デジュン西江大学一般大学院不動産学科教授、キム・ギュジョン韓国投資証券資産承継研究所長、キム・ソンファン韓国建設産業研究院研究委員、キム・ウンソンZIGBANGデータラボ室リード、キム・ジェギョンTUMI不動産所長、キム・ジンユ京畿大学都市交通工学科教授、キム・ヒョソンNH農協不動産首席委員、パク・ウォンガプKB国民銀行首席委員、ソ・ジニョン光雲大学教授、ソン・スンヒョン都市と経済代表、ソン・インホKDI経済情報センター所長、シム・ヒョンソクウデパン研究所所長、ウ・ビョンタク新韓銀行プレミア・パスファインダー委員、ユ・ソンジョン建国大学教授、ユン・ジヘ不動産R114首席研究員、イ・ウニョン大韓建設政策研究院研究委員、イ・チャンム漢陽大学都市工学科教授、チョ・ヨングァン大宇建設研究員、ハム・ヨンジンウリィ銀行不動産リサーチラボ室長