住宅供給不足の現実化が来年の住宅価格上昇に影響を与える最大の要因であることが明らかになった。大半の専門家は、累積した着工物量の不足による住宅供給不足が売買価格を押し上げると同時に、全・月世価格の上昇も牽引すると見通した。アパートの供給不足物量は全国で5万〜10万戸と予想する専門家が最も多かった。15万戸以上が不足する供給断崖（サプライクリフ）現象を観測する専門家の比率も15%に達した。
専門家は、政府が追加で発表する不動産対策と6月の地方選挙以降の税制改編の可能性も住宅価格を刺激する要因になり得ると展望した。
2日にChosunBizが不動産専門家20人に「2026年不動産市場」見通しを依頼した結果、専門家の75%が来年の住宅価格に最も大きな影響を及ぼす要因として供給不足を挙げた。2〜3年前の認可、着工物量の減少が来年の売買と全・月世など住宅取引全般に大きく影響すると予想したためである。
こうした供給不足問題に続き、貸出規制や不動産関連税の引き上げなどの不動産政策が住宅価格に影響を与えるとの回答が60%（複数回答）に達した。金利（35%）、6月の地方選挙（10%）、不動産プロジェクトファイナンス（PF）不良（5%）、分譲価格上昇（5%）も住宅価格に複合的に作用すると見込まれた。
◇ 来年の竣工物量が急減
専門家のおよそ半数が、近年のアパート着工物量の減少により、今年の全国ベースの住宅供給不足物量が5万〜10万戸に達すると見ている。続いて、住宅供給が10万〜15万戸規模で不足するとの回答が25%だった。15万戸以上の住宅がさらに必要だとみる専門家も15%に達した。1万〜5万戸の供給物量が見込まれるとの回答は15%だった。
今年も住宅供給の環境は引き続き厳しい見通しだ。住宅産業研究院によると、2026年の分譲物量は24万戸である。2017〜2022年の平均分譲物量（30万5000戸）を大きく下回る。
首都圏の供給不足は一段と深刻な状況だ。今年の首都圏竣工物量は12万戸で、年間に必要な25万戸の半分にも満たないとの見方が出ている。
ウ・ビョンタク新韓銀行プレミアパスファインダー専門委員は「住宅価格の変動に関係なく、長期的に首都圏の供給推進意思の表明と、供給推移に関する当局のコミュニケーション努力が必要になる」と述べた。
◇ 全・月世市場の上昇基調の持続も供給不足の余波
全・月世市場も供給不足の余波が及び、価格の上昇基調が続く見通しだ。キム・ジェギョンToMy不動産コンサルティング所長は「2026年からは供給不足が本格化し、住宅価格の上昇だけでなく全・月世価格も同時に急騰する二重苦が現れる」と語った。
専門家は、新規住宅供給物量の減少でチョンセ（韓国特有の賃貸制度）物件が減ると同時に、チョンセ更新権の使用増加によりチョンセ供給自体が構造的に制約される環境が形成されていることがチョンセ価格を刺激していると指摘した。多住宅保有者への規制基調の継続に伴う民間賃貸物件の減少も、チョンセ価格に影響を与える要素である。
また、10・15不動産対策以降に土地取引許可区域に指定されたソウル・キョンギなどを中心にアパートなど住宅の売買が難しくなると、チョンセ需要が売買市場に移る代わりに引き続きチョンセ市場にとどまっている状況がチョンセ価格の上昇要因だというのが専門家の診断だ。これに加え、チョンセ詐欺によりチョンセ需要がアパートにのみ集中した結果、チョンセ市場は供給がないまま需要だけが過剰となり、価格が上昇している。
クォン・デジュン漢城大学一般大学院経済不動産学科の特任教授は「チョンセ需要が売買需要へ移ってこそチョンセ物量が市中に供給されるはずだが、売買やチョンセ資金の貸出規制で塞がれている状況であり、賃貸住宅の供給はもとより非アパート分野の供給も大幅に減った状況だ」と述べた。
コ・ジュンソク延世大学サンナム経営院教授は「結婚などでチョンセ需要は着実に増える一方で、供給不足に伴う価格上昇が予想される」とし、「さらに土地取引区域の拡大でギャップ投資（チョンセを組み込んだ売買）が遮断され、供給が一段と萎縮する見通しだ」と診断した。
「チョンセの月世化」現象が加速し、月世価格も上昇する見通しだ。チョンセ保証を担う機関である住宅都市保証公社（HUG）、韓国住宅金融公社（HF）などの保証規定が強化され、チョンセ貸出も難しくなる中で、月世へ転換する物量が増えるとの観測である。
キム・ヒョソンNH農協銀行All100諮問センター不動産首席専門委員は「短期間でチョンセ価格が急騰し、貸出規制や土地取引許可制など不動産政策の影響により月世価格は1〜5%の上昇が見込まれる」と述べた。
キム・ウンソンZIGBANGラボ長は「月世はチョンセ供給の制約と賃貸借構造の変化が相まって上昇基調を示していると判断する」とし、「チョンセ物件が規制と供給環境により円滑に出てこない中で、一部の需要が月世へ移り、月世需要が拡大している」と説明した。
※ 調査対象の専門家20人（カナ順）
コ・ジュンソク延世大学サンナム経営院主任教授、クォン・デジュン西江大学一般大学院不動産学科教授、キム・ギュジョン韓国投資証券資産承継研究所長、キム・ソンファン韓国建設産業研究院研究委員、キム・ウンソンZIGBANGデータラボ室リード、キム・ジェギョンToMy不動産所長、キム・ジンユ京畿大学都市交通工学科教授、キム・ヒョソンNH農協不動産首席委員、パク・ウォンガプKB国民銀行首席委員、ソ・ジンヒョン光云大学教授、ソン・スンヒョン都市と経済代表、ソン・インホKDI経済情報センター所長、シム・ヒョンソクウデパン研究所所長、ウ・ビョンタク新韓銀行プレミアパスファインダー委員、ユ・ソンジョン建国大学教授、ユン・ジヘ不動産R114首席研究員、イ・ウンヒョン大韓建設政策研究院研究委員、イ・チャンム漢陽大学都市工学科教授、チョ・ヨングァン大宇建設研究員、ハム・ヨンジンウリィ銀行不動産リサーチラボ長