ChosunBizは2026年を迎え、不動産専門家20人を対象に「不動産市場展望」アンケート調査を実施した。6月の地方選挙など大型政治イベントを控えた丙午年の不動産市場について、専門家は住宅供給不足とチョンセ（韓国特有の賃貸制度）・月世価格の上昇、これに伴う売買価格の上昇などを予想した。調査に応じた全ての専門家が、今年のソウルのマンション価格は上昇するとの見方で一致した。マンションの賃貸借（チョンセ・月世）市場についても、ソウルなど首都圏と非首都圏のいずれも上昇を予見した。専門家は市場回復のために、政府が再建築・再開発など整備事業に対する規制を大幅に緩和すべきだと口をそろえた。韓国の不動産専門家による価格、供給、政策を中心とした2026年の不動産市場展望を聞いた。［編集者注］
今年の不動産市場展望について、大多数の専門家はソウルのマンション価格が5%以内で上昇すると見通した。一部は5%を超えて上昇するとの予想も示した。京畿・仁川など首都圏地域のマンション価格も5%以内の上昇見通しが主流となった。一方、地方のマンション価格については、5%以上上昇するとの見方と、0%台の横ばいになるとの見方が拮抗した。
◇「チョンセ（韓国特有の賃貸制度）の緩衝地帯が消え、住宅価格は上がる」
1日、ChosunBizが不動産専門家20人を対象に実施した「2026不動産市場展望」調査によると、専門家全体の回答者の85%に当たる17人が、今年の全国マンション価格は1〜5%水準の上昇基調を示すと展望した。残りの3人（15%）は0%の横ばいを予想し、下落を見込んだ専門家はいなかった。
専門家はソウルのマンション価格について、特に上昇可能性が大きいと予想した。55%（11人）は1〜5%程度上昇すると見通した。5%以上の上昇を予想した専門家も45%（9人）に上った。横ばいや下落を見込んだ専門家はいなかった。
キム・ジンユ京畿大都市交通工学科教授は「10・15対策以後、2〜3カ月以上が経過し、市場参加者が規制に適応したうえ、決定打となる供給対策がないことがソウルの住宅価格上昇の最大の要因になる」と述べ、「1年を通じて住宅価格の上昇圧力が強いだろう」と語った。
ギャップ投資（チョンセを組み合わせた売買）禁止でチョンセの物件が減少したことも、今年のソウルのマンション価格上昇に影響を与えるとの意見もある。チョ・ヨングァン大宇建設研究員は「過去、マンションを買おうとしていた人にはチョンセという選択肢があり、これが売買価格上昇の緩衝地帯として機能したが、チョンセが次第に消え、月世で暮らすか家を買うかの選択を迫られる状況に追い込まれている」とし、「結局、売買需要の急増と住宅価格の上昇につながる状況が起きるだろう」と述べた。
住宅価格が上がるとの見通しは、ソウルを除く京畿・仁川など首都圏も例外ではなかった。専門家20人のうち14人（73.7%）は京畿・仁川のマンション価格が1〜5%上昇すると予想した。パク・ウォンガプKB国民銀行首席委員は「ソウルの住宅価格が上がる中、負担を感じた実需層が向かう先は京畿・仁川であり、結局はこの地域の需要増加と価格上昇につながる」とし、「政府が住宅供給対策を打ち出したとしても、首都圏のマンション購入を検討する人に肌で感じられる供給策となるのは難しい」と述べた。
一方、地方のマンション市場を見る専門家の視点は、ソウルなど首都圏とはやや温度差があった。専門家20人のうち8人（40%）は広域市を含む地方のマンション価格が1〜5%上昇すると見通した。これに対し、8人（40%）の専門家は0%台の横ばいで価格が維持されると見た。1〜5%の下落を見込んだ専門家も3人（15%）いた。
キム・ヒョソンNH農協銀行不動産首席委員は「地方のマンション価格は2022年から下落が続き、最近ではほぼ全ての地域が底を打った状態だが、今年は地域別の供給量と実需規模に応じて、やや上がる地域もあれば、引き続き下がる地域もあるだろう」と述べた。
◇「ギャップ投資禁止でチョンセ・月世の供給量が不足」
専門家は、今年のマンション賃貸借（チョンセ・月世）市場がソウルと首都圏、地方を問わず上昇することについて異論がなかった。全国ベースでマンションのチョンセ市場については、20人中17人（85%）が1〜5%の上昇を見通し、5%以上の上昇を予想した人も2人（10%）だった。ソウル地域に限定すると、55%（11人）が1〜5%のチョンセ価格の上昇を予想し、45%（9人）は5%以上チョンセ価格が跳ね上がると見込んだ。
全国のマンション月世市場については、全体の75%（15人）が1〜5%以上の上昇を見通し、25%（5人）は5%以上上がると予想した。横ばいや下落を見込んだ専門家はいなかった。10・15対策に伴う融資規制と実需居住義務でチョンセ・月世の供給が減少したうえ、今後は保有税、取引税など不動産関連税の増加が賃料上昇を牽引する可能性もあるというのが専門家の診断だ。
キム・ウンソンZIGBANGビッグデータ室ラボ長は「新規入居物量が調整局面に入り、特にソウルと首都圏の中核地域ではチョンセ・月世市場に直ちに投入できる新規住宅が限定的だ」とし、「これに加え、融資と取引に関する規制強化で投資需要者の購入後のチョンセ・月世物件の供給も、過去より円滑でない構造が続いている」と述べた。
ハム・ヨンジンウリィ銀行不動産リサーチラボ長は「セジョン市など一部地域は今年の入居物量がほとんどなく、チョンセ・月世の供給も共に減少する」とし、「保有税の上昇など不動産税額の増加が月世価格に転嫁されるケースも大きく増えると予想する」と説明した。
※アンケート対象の専門家20人（カナ順）
コ・ジュンソク延世大商男経営院主任教授、クォン・デジュン西江大一般大学院不動産学科教授、キム・ギュジョン韓国投資証券資産承継研究所長、キム・ソンファン韓国建設産業研究院研究委員、キム・ウンソンZIGBANGデータラボ室リード、キム・ジェギョントゥミ不動産所長、キム・ジンユ京畿大都市交通工学科教授、キム・ヒョソンNH農協不動産首席委員、パク・ウォンガプKB国民銀行首席委員、ソ・ジニョン光云大教授、ソン・スンヒョン都市と経済代表、ソン・インホKDI経済情報センター所長、シム・ヒョンソクウデパン研究所所長、ウ・ビョンタク新韓銀行プレミアパスファインダー委員、ユ・ソンジョン建国大教授、ユン・ジヘ不動産R114首席研究員、イ・ウニョン大韓建設政策研究院研究委員、イ・チャンム漢陽大都市工学科教授、チョ・ヨングァン大宇建設研究員、ハム・ヨンジンウリィ銀行不動産リサーチラボ長