ソウル東大門区龍頭洞の新しい住商複合団地でマイナスプレミアム（マイナス分譲差益、通称マピ）が付いた物件が相次いで出ている。この団地は土地取引許可区域規制を免れたが、入居者とデベロッパー・施工会社の間で対立が絶えない。入居者は商業・居住空間の分離やごみ処理施設の設備が不十分だとして是正を求めているものの、解決の兆しが見えないため、分譲価格より低い価格で処分しようとしている。
21日不動産業界によると、ソウル東大門区龍頭洞26-14番地一帯に建つ「ヒルステイトメトロブル清凉里」の都市型生活住宅専用41㎡の売買物件は6億5000万ウォンで市場に出ている。8億ウォン台の分譲価格と比べ約1億5000万ウォンのマピが付いた格好だ。専用48㎡の高層物件もマピ3000万ウォンが付いた8億6460万ウォンで市場に放出された。このほか手付金放棄、価格協議可などの付加条件が付いた物件が新たな買い手を求めて次々と待機している。
この住商複合団地はソウル市東大門区龍頭洞26-14番地、地下6階〜地上28階で、都市型生活住宅288戸とオフィステル96室で構成された。都市型生活住宅は2022年2月に申込受付を実施した結果、平均競争率は47対1と二桁を記録した。最高競争率は899対1まで跳ね上がり、不動産市場の注目を集めた。
ヒルステイトメトロブル清凉里は韓国政府が10月に打ち出した強力な規制（10・15対策）である土地取引許可区域の指定を免れた団地の一つである。土地取引許可区域に指定されると実需居住要件を満たさねばならず、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）を組み合わせた売買による「ギャップ投資」は事実上不可能となる。都市型生活住宅はマンションと同様に住宅法に従うが、専用84㎡未満、300戸未満を満たす必要がある。都市型生活住宅は住宅数に算入されず不動産税制の恩恵を受けられるうえ、土地取引許可区域の規制も回避し、資金負担がマンションに比べ相対的に小さいという利点がある。
土地取引許可区域の規制が適用されず駅近の新築であるにもかかわらず、物件にマピが相次ぐ理由は、入居者とデベロッパーおよび施工会社の間で団地内施設をめぐる対立が主因とされる。
入居者は、62カ所の商業施設で使用されるエアコン室外機17台のうち15台が、すべて4階の居住用（都市型生活住宅、オフィステル）コミュニティ施設へ向かう廊下に集中している点を指摘した。
入居者A氏は「現在、商業施設62カ所のうち4〜5カ所のみ賃借が完了した状態だが、商業施設の賃借人がすべて入居して全室外機が稼働すれば、居住用コミュニティ施設を利用する入居者がひたすら騒音、粉じん、発熱に耐えなければならない構造だ」と述べ、「商業用室外機は1〜3階の商業施設に設置されるのが望ましい」と語った。
実際、101棟4階に位置する都市型生活住宅とオフィステル入居者専用の体育施設へ移動するテラスには、外の眺望を遮るほど大きな商業用室外機5台が設置されていた。非常避難路が設置された場所のすぐ隣にも商業用室外機が置かれていた。非常時に商業用室外機のために非常避難路が目に入りにくくなり、問題が生じる可能性が大きいというのが入居者の主張だ。
団地内の生活ごみ処理施設も入居者が指摘する問題の一つである。団地1階の生活ごみ施設へ向かう道は、成人2人が辛うじて通れるほど幅が狭く、車両の進入が円滑でなければならないという建築審議基準に適合しないという。2025年2月時点の東大門区庁建築委員会の審議基準を見ると、生活ごみ施設については「車両の進入が円滑で、住民が利用しやすいこと」という規定がある。
また、居住施設計384戸と商業施設62カ所の生活ごみを処理する場所が狭いため、商業施設と居住施設の入居がすべて完了するとごみがあふれ、入居者の不便が深刻化するとの意見もあった。
施工会社の現代建設は、商業用室外機が居住用空間へ向かうテラスに置かれている点について「2〜3階のテラスは商業面積に含まれ移動が難しいが、4階テラスの面積は外部空間（ピロティ）で建物全体に付与された空間であり、設置に問題はない」としたうえで、「室外機の設置位置は設計および認可段階で関連基準に従って事前に確保された空間だ」と回答した。
現代建設は生活ごみ保管所の位置と面積についても「生活ごみ保管所も認可を受けた事項であり、地上での収集車両の動線確保、通行の安全、建築設計上の制約など多様な現実的条件を考慮した」とし、「入居者の不便を最小化するため、エアガイド設置、植栽設置、間仕切り壁設置、エレベーター内エアコン設置（有料オプション）など多様な措置を講じている」と付け加えた。
東大門区の関係者も「すでにソウル市の建築審議を経て竣工承認を受けているため問題になることはない」と説明し、「生活ごみ保管所の施設面積に関する規定が別途ないうえ、車両の出入りが可能でなければならないという規定も勧告事項であり、強制できない」と述べた。関係者は「商業施設の室外機が置かれた4階テラス空間もサービス面積の共用空間であり、都市型生活住宅とオフィステルの専用施設とは言えない」と付け加えた。