韓国政府が地方の竣工前未分譲マンションを買い取った後、分譲後に建設会社へ売り戻す「未分譲安心還買」事業の住宅買い取り価格を引き上げる。従来は買い取り価格の上限が分譲価格の50%だったが、一定の条件を満たせば分譲価格の60%まで拡大することにした。未分譲安心還買事業は地域の建設景気を活性化するための政策だが、建設会社が低い買い取り価格を理由に参加を渋ったため、このような決定に至ったとみられる。
16日に国土交通部と住宅都市保証公社（HUG）によると、最近HUGは未分譲安心還買の買い取り価格上限の引き上げを決定し、関連事項を建設会社に通知した。未分譲安心還買事業の買い取り価格上限は一律で50%が適用されていた。しかし今後は、鑑定評価額が分譲価格の70%以上のマンションについては分譲価格の60%まで拡大される。
HUG関係者は「市場の要請を反映し、竣工前未分譲案件に十分な流動性を支援するため、住宅価値を考慮して買い取り価格の上限を引き上げた」と述べ、「制度改善とあわせて広報を強化し、韓国政府の買い取り目標を早期に達成できるよう努める計画だ」と語った。
未分譲安心還買事業は、HUGが地方の竣工前未分譲住宅を分譲価格の最大50%水準で買い取る事業である。工程率50%以上で分譲保証が発給された事業所を対象とする。韓国政府は、未分譲のために工事費を確保できなかった建設会社がこの事業を通じて流動性を確保し、建設工事を継続できるよう導入した。
未分譲の買い取り支援を受けた建設会社は、住宅を竣工した後1年以内にHUGから未分譲住宅を買い戻すことができる。もし建設会社が買い戻さない場合、所有権はHUGに移り、マンションは公売などを通じて処分される。国土交通部は2500億ウォン規模の政府補助を通じてHUGの事業推進余力を支援し、還買価格に含まれる資金調達費用を大幅に軽減した。韓国政府の支援時には還買価格が低く算定され、建設会社の立場では年3〜4%の金利で融資を受けるのと同様の効果を得られる。
韓国政府は今年、地方の未分譲住宅買い取り予算を総額7200億ウォンで確定し、3000戸の買い取りを手始めに2028年までに未分譲住宅1万戸を買い取る計画だった。
しかし韓国政府の予想に反し、未分譲安心還買事業は建設会社の参加が低調だった。HUGは期限を設けて申請を受け付ける公募方式から、随時受け付け方式へと転換した。
このような公募方式の変更にもかかわらず建設会社の事業参加度が低調だったため、韓国政府は建設会社が求める買い取り単価の上限を一定の条件で引き上げることにした。未分譲安心還買事業は未分譲マンションの買い取り価格が低く、建設会社の参加誘因が弱いという指摘が継続的に出ていた。国会予算政策処によると、国土交通部は未分譲マンションの1戸当たり買い取り費用を2億4400万ウォンに設定した。これは世界金融危機を受けて還買条件付き買い取り事業が初めて実施された2011年の平均買い取り価格である2億5300万ウォンより低い。
建設業界では今回の買い取り価格上限の引き上げ決定を歓迎する立場を示しつつも、工程率基準の緩和など追加措置が必要だとの意見も出ている。建設業界関係者は「未分譲安心還買事業は未分譲対策というより、一時的な流動性に困難を抱える会社を支援する性格が強い」と述べ、「支援額に余裕がないという建設会社の意見が多く、国土交通部がこのように価格上限を10%ポイント引き上げたと承知している。ただしこの事業は工程率が50%を超える建設会社を支援対象としており、支援を受けられる会社も限定的なため、価格上限に関する効果は見極める必要がある」と語った。