ソウルの宗廟向かいに位置するセウン4区域の再開発をめぐりソウル市と国家遺産庁が正面衝突するなか、同様の状況にある松坡区のプンナプ洞が少しずつ揺れ動いている。
16日、整備業界によると、ソウル松坡区のプンナプ土城内部にあるプンナプ美成アパートは、最近開かれたソウル市都市計画委員会の迅速統合企画権限分科委員会で、再建築事業の整備区域指定および整備計画決定案が可決された。これは周辺のアパートの中で初めてである。整備計画によれば、プンナプ美成アパートは容積率250%以下、最高23階規模の413戸に再整備される。既存の275戸より138戸（50%）増えることになる。
1985年に竣工したプンナプ美成アパートは容積率が167%と低く、漢江に近いことから注目されてきた。しかしプンナプ土城のため建築規制が適用され、事実上再建築が難しい状況だった。ただし昨年3月から7月まで国家遺産庁の文化財審議を計5回経て条件付き許可を受けた。新アパート着工前に試掘調査を実施し、提出された建築計画どおりに事業を進めるという条件だった。
近隣のプンナプ極東アパートも整備計画を策定中である。面積1万6044㎡規模のプンナプ極東アパートは、今後最高40階、598戸のアパートに生まれ変わる予定だ。プンナプ極東アパートの用途地域は第3種一般住居地域で法定上限容積率は300%だが、「駅勢圏ニュー:ホーム」制度を適用し、容積率が法定上限追加容積率である340%まで拡大した。
整備業界では、これらのアパートが再建築の第一歩を踏み出したことで、プンナプ洞一帯の整備事業に加速がつくのではないかとの期待感が広がっている。プンナプ洞は百済時代の城郭であるプンナプ土城で遺物が発見され、国家遺産庁が建築規制を適用した。その後、この地域は20年以上にわたり開発が事実上止まっている。地下2m以上は掘削できず、文化遺産の境界から仰角27度（見上げる角度）までしか建物を建てられないという規制も受ける。
このためプンナプ洞は居住環境が悪化し、住民の財産権が侵害されているとの指摘が継続的に提起されている。過去、慶堂連立の再建築事業の際に文化遺産の発掘で事業が遅れると、施行会社と住民が文化遺産を故意に損傷するほどだった。実際にプンナプ洞の住宅価格の上昇率も相対的に低調だった。松坡区は2023年0.60%から2024年8.10%へ反転したが、プンナプ洞はマイナス（-）5.94%から-1.06%へと、松坡区内で唯一下落基調が続いた。
具体的にはプンナプ洞一帯は5圏域に区分される。保存区域として住民移住を進めている1〜2圏域、小規模住宅整備事業が可能だが百済文化層の遺存地域で階高制限がある3圏域などだ。プンナプ美成アパートはプンナプ土城内部の4圏域に該当し、ここには漢江極東（1995年竣工）、東亜ハンガラム（1995年）、シティ極東（1998年）など再建築年限をほぼ満たしたアパートが多数ある。プンナプ美成アパートと極東アパートの再建築が相次いで本軌道に乗ることで、近隣の再整備事業に弾みがつくとの見方が出ている。
整備業界の関係者は「ソウル市が来年の目標で、文化財保存などに活用できない容積率を開発余力のある場所へ移転できる『容積移転制』の立法を推進中だが、プンナプ洞は有力な受益地でもある」と述べつつ、「この地域は土地権利関係が複雑で実現可能性には疑問があるため、留意が必要だ」と語った。