ソウル松坡区長旨洞の「ウィレ2次アイパーク」商業施設6区画が一斉に公売に出た。「ウィレ2次アイパーク」はウィレ新都市の核となる立地の団地で、今回公売に出た商業施設はいずれも1階にある。
公売が進行中の商業施設のうち半数はデベロッパーのネオバリューが分譲せず自ら保有していた区画だ。業界では、デベロッパーが借入金の利息を返済できず公売に移行したとみる。ネオバリューは麻浦区西橋洞の複合施設「ヌディト弘大」を総括した会社である。
15日、競・公売業界によると、ハナ資産信託は10日からウィレ2次アイパークの商業施設1棟123、124、125号と2棟103、127号、3棟108号の公売を進めている。公売に出た商業施設はいずれも1種近隣生活施設（休憩飲食店）と2種近隣生活施設（教習所、学習塾）に分類された1階の区画だ。共同住宅の専有面積と同じ概念である専有面積を基準にすると46.36㎡から98.01㎡である。最低入札価格は物件別に最高24億6700万ウォンから最低8億6200万ウォンの範囲にあり、総額は82億5200万ウォンだ。
ウィレ2次アイパークは松坡区長旨洞884番地一帯のウィレ新都市に地上29階・地下3階、7棟規模で、専有面積90〜115㎡型の495世帯で造成された団地だ。地下鉄8号線福井駅、5号線馬川駅に近く、文井洞法曹タウン、KTX水西駅、蚕室第2ロッテワールドなどにも隣接し「黄金の立地」と呼ばれた場所で、2013年に分譲、2016年に竣工した。
今回公売に出た商業施設のうち1棟にある123号、124号、125号はデベロッパーのネオバリューが直接保有していた区画だ。商業施設を造成する際、ネオバリューが投資家から借入を行うにあたり、所有権を担保信託として信託会社のハナ資産信託に移し、ネオバリューが債務を不履行したため投資家の要請でハナ資産信託が公売を進めている。業界関係者は「ネオバリューが商業施設に関する借入利息を返済できず、債権者が債権回収に乗り出したとみられる」と述べた。
ネオバリューは水原霊通区の複合商業空間「アリーウェイ光教」とソウル西橋洞の「ヌディト弘大」でデベロップメント業界で名を上げた。2006年に大宇証券（現・未来アセット証券）投資銀行部門出身のソン・ジホ代表が設立した。従来のデベロッパーと差別化されたライフスタイル基盤の不動産デベロッパーを標榜し、主に特別目的会社（SPC）やプロジェクトファイナンス投資会社（PFV）を通じて事業地を買収・開発してきた。とりわけ、商業施設を造成後に分譲して収益金を回収する国内デベロッパーの方式ではなく、商業施設を直接保有・運営し長期に収益を得る「運営収益型」の方式で知られるようになった。
ただし、コロナ19以降にオフライン商業施設の収益率が悪化し、ネオバリューの運営方式も打撃を受けたと分析される。金融監督院によると、ネオバリューは2023年に147億ウォンの営業損失、690億ウォンの純損失を計上した。さらに6月にはハンミ監査法人から「2024年会計年度基準の連結財務諸表に関する注記資料を含む監査実施に必要な主要資料を提供されなかった」との理由で監査「意見不表明」を受けた。
デベロップメント業界の関係者は「パンデミックを経て非対面型のショッピングが大きく増え、2022年から米国の政策金利も上がったことで、借入金利の上昇と商圏の崩壊などが複合的に現れた」とし、「こうした逆風が重なり、ネオバリューが推進していた運営収益型の方式も有名無実になった」と語った。
キム・インマン金仁満不動産研究所長は「ウィレ新都市は商業施設の供給が過剰で、分譲価格も高く、新都市の商業施設の中でも空室率が高いことで悪名がある」とし、「ウィレ新都市の商業施設は今後も状況が改善するのは容易ではないだろう」と述べた。