不動産市況の低迷が長期化するなか、不動産信託業が直撃を受けている。信用評価業界では、不動産信託業は来年も収益性の回復が難しいとみられ、中短期的に信用度が低下する可能性があるとの見方が出ている。
10日、業界によると、ナイス(NICE)信用評価は「2026産業展望」レポートで不動産信託会社の来年の業績見通しを今年比「維持」、信用格付けの方向性を「否定的」と評価した。責任準工事の事業所に関連するリスクがなお残存しているうえ、不動産市場の不況が続いており業績回復が鈍いためだ。つまり、来年の業績は今年と比べて大きく改善も悪化もしないと予想し、今後1〜2年内に信用格付けが引き下げられる可能性も高いということだ。
実際に不動産信託業は今年第3四半期累計で1860億ウォンの当期純損失が続いている。総資産利益率(ROA)はマイナス(-)2.3%を記録した。土地信託を中心に営業環境が悪化し手数料収益が減少するなか、責任準工事義務の履行に関連した貸倒費用の発生が続いたためである。
信託会社の固有資金が投入される信託勘定貸付は2020年の2兆2000億ウォンから今年は8兆8000億ウォンへと大幅に増えた。土地信託事業所の分譲率も地方を中心に回復できず、借入型土地信託に対する信託勘定貸付が増加し、責任準工事義務の履行のため不足する資金を信託勘定貸付で調達しているためだ。PF(プロジェクトファイナンス)元利金の損害賠償可能性に備えた引当負債の積み立ても増加するなど、資金調達需要の増大により信託会社の有利子負債規模も拡大した。
これを受け、NICE信用評価情報は、来年の信託会社の主なモニタリング要因として、残存する責任準工事事業所関連リスクと会社別の回復速度を挙げた。ユン・ジェソン主任研究員は「先月末までに責任準工事義務の不履行に関連した損害賠償請求訴訟が6件発生するなど、事態は沈静化していない」と述べ、「短期的には引当負債の設定に伴う費用増加と貸出元利金の支払いによる流動性負担、中長期的には信託財産の処分過程で発生し得る最終損失規模が、信託会社の財務安定性に負担要因として作用する見通しだ」と語った。
続けてユン研究員は「責任準工事義務の履行とPF元利金賠償イシューに関連するリスクは残っているが、このリスクについては今年中にすでに相当部分を貸倒費用と引当負債の積み立てで反映しており、来年の業績が今年比で低下する可能性は限定的だ」としつつも、「地域や用途別に不動産市場の回復可否が差別化される見通しで、収益性の回復も限定的な水準にとどまる」と述べた。
韓国信用評価も「不動産信託産業 2025年第3四半期暫定実績レビュー(Review)およびモニタリング計画」レポートで、収益基盤だった土地信託部門が弱体化していると懸念を示した。土地信託の市場規模は2017年以前の水準に縮小したが、信託会社数は11社から14社に増加し競争が激化したためだ。これにより、今年第3四半期の土地信託報酬は1248億ウォンとなり、前年同期比で約19%減少した。
状況がこうした中で、各信託会社の財務構造も悪化している。今年9月時点で信託会社14社のうち6社が負債比率100%を超えた。とりわけ大韓土地信託、ムグンファ信託、新韓資産信託、KB不動産信託、韓国投資不動産信託の5社は150%以上であることが判明した。
ウィ・ジウォン韓国信用評価金融1室長は「信託勘定貸付の回収による財務構造の改善がカギだ」と強調した。ウィ・ジウォン室長は「そのためには長期未分譲の事業所について施行会社と協議するか、内部的な損失決議を通じて割引分譲を断行するなど、具体的な整理の努力が必要だ」と述べ、「不動産市況の悪化で短期間に受注の回復が難しい以上、リート(REITs)など事業の多角化によって安定的な収入源を確保することが重要だ」と語った。