「国際業務地区の開発も、再建築・再開発も、現実的には数年内に実現するわけではないという見方が広がっているため、期待ほど街は静かだ。」
8日に訪れたソウル都心の最後の大規模遊休地である旧ヨンサン整備場一帯の周辺地域は、6℃の比較的暖かい天気にもかかわらず閑散とした雰囲気だった。10年以上にわたり更地のまま放置されたこの一帯を国際業務地区として開発しようとする起工式が開かれてからわずか1週間しか経っていないが、近隣の不動産市場でも温かみは感じられなかった。不動産仲介店の窓に貼られた売り物件は多くなく、「売り物件受付」の案内文が空白を埋めていた。
ヨンサン国際業務地区は45万6000㎡の敷地に総額51兆ウォンを投じる超大型の都市開発事業である。ソウル市長の呉世勲（オ・セフン）が2007年に推進したが、2008年の世界金融危機などに見舞われ2013年に頓挫した。その後2022年に呉世勲（オ・セフン）が再び当選し、事業再推進を公式化、11月27日に起工式を開いて本格的に第一歩を踏み出そうとしていたところだった。
ところが事業が本格軌道に乗ろうとした矢先、突如暗礁に乗り上げた。企画財政部、国土交通部など関係省庁は5日、「韓国鉄道公社（コレイル）が保有するヨンサン整備場の開発用地も大統領の『政府資産売却全面中止』指示の対象だ」と明らかにした。先立つ11月3日、李在明大統領は公共資産の「安値」売却を全面中止し、進行中の案件も全面再検討するよう求めた。これによりヨンサン整備場の用地もこの検討対象に含まれているということだ。
ソウル市は今回、事業を再推進するにあたり、民間が用地を買い上げ一括開発しようとした過去と異なり、コレイルとソウル住宅都市公社（SH）などが共同で施行を担う方式とした。公共が約12兆ウォンを投資して基盤施設を整備した後、用地を民間に分割して売却し、莫大な開発財源を調達する仕組みである。事業安定性を高めるための方策だったが、開発用地をコレイルが保有しているという特性上、逆説的に李大統領の資産売却中止指示の直接的な影響を受けざるを得なくなった。
この日訪れた近隣の不動産でも事態の余波を感じ取れた。ソウル龍山区イチョンドンのある公認仲介士は「政府が立場を示してから3日しか経っていないため、売り希望価格に大きな変動はない」としつつも、「あまりに古い好材料で、昨年初めに一時的に活気づいたが、最近再び取引が活発になろうとしたところで公共用地売却中止の指示が出て、思ったよりも起工式もさえず、しらけた雰囲気だ」と述べた。
国際業務地区の開発をめぐり売り手と買い手の見方の差が広がり、市場では様子見が続いている。代表的に、国際業務地区の開発で恩恵を受けるとされる場所として挙がるのは、西部イチョン2洞の中山特別計画区域、試験・美都の連合、イチョン1区域などだ。この地域は前に漢江、後ろに国際業務地区の開発用地があり、一等地と呼ばれる。しかし最近、好材料と悪材料が相次いで噴出しても、売り希望価格は下がらず、売り物件もない状況のなかで、問い合わせも以前のように殺到してはいないという。
一例として、1970年に竣工した中山1次試験アパートの専有59㎡は、この日確認された物件としてNAVER Pay不動産に15億ウォンで掲載された。8月17日の実勢取引価格（10億6000万ウォン）より4億4000万ウォン高い水準だ。同時に11月10日に14億ウォンで掲載された同じ面積の物件も、まだそのまま残っている。
近隣の別の不動産関係者は「みな1970年代に建てられた古いアパートなので、時間がかかっても『いつかは再開発・再建築になるだろう』という考えがあり、いわゆる悪材料にも耐えているようだ」とし、「売りに出そうな家は多いが、売り手は安く売る気はなく、むしろ最近の実勢取引価格より高く受け取りたいという姿勢だ」と述べた。
ただし事業全般の不確実性が高まっており、全体工程の遅延は避けられない見通しだ。もともと土地の分譲は来年下半期から進める予定だったが、新たな政府指針が定まるまで国有資産の売却が無期限に中断され得るためである。ある業界関係者は「一部では来年の地方選挙を前に政治的な利害関係があるのではないかという話も出ているが、何より時間が経てば諸費用が追加され、安値売却論争を防ぐために価格を引き上げれば、民間企業の参画インセンティブは下がらざるを得ない」と述べた。