都心で住宅を建てる土地が不足するなか、政府が長期間開発されず都心に放置されている民間土地の活用策を模索する。開発が難しい要因を特定して解決し、住宅供給に活用するという方針だ。開発が止まった理由が土地の用途にあるなら用途変更などを支援し、許認可段階が障害なら自治体と許認可の役割を分担する案まで検討して住宅開発事業に活用するというのが政府の構想である。
8日国土交通部と調達庁ナラジャンターによれば、国土交通部は最近「土地利用活性化および開発利益還元のための制度改善」というテーマの研究用役を発注した。
国土交通部は住宅市場の安定のために需要が高い都心での住宅供給が不可欠であるだけに、長期間開発されず放置された都心の民間土地を活用できる方策を模索するため、今回の用役を発注した。
まず国土交通部は、都心で開発が遅れている民間土地の実態把握から着手する。都心には、許認可過程で自治体の消極的な行政や資金不足などにより事業が長期中断された土地が各所にある。
また、過去に指定された都市計画施設の用途地域が現在の都市環境に合致しないにもかかわらず用途転換が難しい、あるいは用途転換の過程で特恵論争があり開発が難しい場所もある。その他、公公共性や住宅需要などを考慮すると開発の必要性が認められる遊休用地も、今回の国土交通部の用役対象に上がった。
国土交通部はこのような土地を把握した後、開発を阻んだ法的・行政的制約要因を分析し、開発を再び活性化できる支援策まで検討する。都市計画・用途地域の規制、許認可手続き、基盤施設の寄付採納負担など法的・行政的な開発制約要因に応じた解決策を用意するということだ。
とりわけ許認可権者である自治体の消極行政により土地開発が中断される状況を改善するため、中央政府と自治体の間で許認可などの役割を分担する案も検討する。
国土交通部関係者は「開発対象の土地のうち長期間開発が中断された、あるいは条件上開発が難しい土地の現況がどの程度かを把握し、土地開発を促進するためにどのような制度が必要かを自ら把握しようとするものだ」と述べた。
ただし、国土交通部は今回の研究用役は制度改善のための基礎検討段階にすぎず、今月発表する追加供給対策には含まれていないとした。国土交通部関係者は「直ちに発表される対策に反映したり、何らかの事業を行うということではない」と線を引いた。
国土交通部は今回の用役で不動産開発利益の還元策を改善し、土地開発を促進する方法も検討する。開発利益に関する法律が多岐にわたり規定されているため、事業者と中央政府、自治体の間で開発利益の還収範囲が異なり、開発事業が頓挫する場合が生じることから、これに関する用役を通じて改善点を導出する方針だ。
国土交通部関係者は「開発利益の還収は開発利益還収法に基づき開発負担金として納付するか、自治体条例などにより寄付採納の公共寄与方式で行われている」とし「しかし（開発利益の還収に関する）法律が多様に規定されており、開発利益の還収範囲についても立場がそれぞれ異なる」と述べた。この関係者は「総括的に（開発利益の還収を）どう管理できるかを見ようとするものだ」とし「例えば寄付採納と開発負担金がそれぞれ別に規定されているが、これを総括的に管理する必要はないのかなどを研究してみようとしている」と説明した。