韓国を代表する商業用不動産総合サービス企業であるRSQUAREが、データプラットフォーム「RA（Rsquare Analytics・アルスクエアアナリティクス）」の発売1周年を機に、商業用不動産データソリューションのテスト運用成果と人工知能（AI）基盤の拡張戦略を公開した。
2日、イ・ヨンギュンRSQUARE代表は、この日午前にソウル中区のプラザホテルで開かれた創業後初の懇談会で「RAの登場により人的ネットワークに依存していた商業用不動産市場にデータインフラ基盤の新時代を切り開いた」とし、「蓄積されたインサイトを基にAIを接合したサービス高度化に乗り出す予定だ」と明らかにした。
発売から1年を迎えたRAは量的・質的両面で意味のある成果を収めた。現在、全国7000件以上の商業用不動産アセットデータを提供しており、月平均1万件、累計10万件を超える詳細データが取引・評価の実務に活用された。RAは発売8カ月でシンガポールのGIC、ドイツのDWS、PAGなど50以上の機関に導入された。
発売から1年が経過した現在、顧客社は150社に増えた。国内4大大手銀行のうち初めてRAを導入したウリィ銀行をはじめ、サムスン証券、イージス資産運用、コラムコ資産信託、ヒョンデコマーシャルなど金融機関や運用会社、投資機関が含まれた。
RSQUARE関係者は「国内外の大手投資機関がRAデータを投資評価の参考とし、重要な意思決定に活用していることは、グローバル水準の整合性と完成度を備えたという傍証だ」とし、「『トップティアの金融・投資会社が使用するソリューション』という信頼を土台に、多様な分野の主要企業での導入が本格化している」と述べた。
RSQUAREによるとRA登場以前まで、韓国の商業用不動産データ市場には最適化されたインフラが存在しなかった。海外の「RCA（Real Capital Analytics）」やCoStar（コスター）は取引事例統計や国家単位データ中心のサービスであり、国内市場の微視的な特性を反映するには限界があった。これに対しRAは韓国に特化した精密データでこうしたギャップを埋めるというのが同社の説明だ。
イ・ヨンギュン代表は「大型ビル取引でこのような詳細情報を総合的に閲覧できるツールはRAが唯一だ」とし、「これが信頼性と正確性を重視する金融会社や機関投資家が相次いで導入する理由だ」と説明した。
RAソリューションは、個別アセットの賃貸状況と収益性指標、長期の市場推移、エリア別ベンチマークデータなど、マイクロ・マクロの比較情報をリアルタイムで提供する。これまで人的ネットワークや別途の委託業務を通じてのみ把握可能だった内容を容易に得ることができる。さらに現場実査に基づくデータを含め、従来の他社ソリューションが提供できなかった賃貸借条件や建物運営情報も反映する。
実際に銀行をはじめとする金融機関は、与信審査や融資意思決定の際に担保不動産の賃貸状況、最新の取引事例、市況変動を検討する。証券会社のアナリストと投資運用会社は、RAが提供する賃貸借履歴と市場指標を引用して投資レポートおよびリサーチ資料を作成し、ポートフォリオ戦略を策定する。資産運用会社は、買収検討中のオフィスビルのキャップレート（Cap Rate）が市場平均と比べて適正水準かどうかをRAの膨大な市況DBで検証する。続いて投資審議の過程では、RAが提示する同格アセットの賃料水準と空室推移をベンチマーク指標として活用できる。
RAは蓄積された膨大なデータを基にAIを接合した次世代機能を順次披露し、ソリューション価値を高める計画だ。まず自動価値算定（AVM）機能と賃料予測モデルを開発し、個別不動産の現在価値と将来の賃料上昇率を自動算出するAIサービスを準備中だ。ユーザーは対象アセットの将来収益性や適正な買収価格をより容易に見極められるようになる。これによりRAは過去データ分析を超え、将来の意思決定を支援する予測価値を提供する。
また、既にRAに搭載された地理情報に基づく立地分析機能を高度化し、AIアルゴリズムが立地条件と周辺商圏データを総合分析した投資適合度指標を提示する。立地選定や開発戦略の策定時に、人が見落としがちなパターンや変数をデータが自動で捉える機能だ。不動産開発・投資の意思決定に新たな示唆をもたらす見通しだ。
あわせてRSQUAREは、RAのカスタムレポート自動化機能と英語インターフェースの高度化など、サービス強化を継続する。投資家のニーズに応じてカスタムレポートをAIが生成し、グローバル投資家が容易に活用できるよう、専門用語の解説とリアルタイム翻訳を適用した権威ある英語サービスを提供する。
最後にRAは物流とオフィス中心から脱し、機関投資家が拡張を図る住宅およびリテールなど多様な産業ドメインへデータカバレッジを拡大する。これによりRAは不動産アセットクラス全般にわたる総合データソリューションへと進化する計画だ。
現在RAには全国7000件以上の商業用不動産アセット情報が時系列DBとして構築されている。このうち主要オフィスビル約1600カ所と物流センター1100余りは、60人以上の専門リサーチ組織が毎月直接訪問・確認し、賃料やテナント、空室などの最新情報を更新している。このように収集された現場データは、建築物台帳などの公的文書だけでは把握が難しい実際の賃料水準や現在の空室の有無、物流施設の温度区間、トラックのドッキング可否などのディテール要素を直接確認して反映することで精度を高める。
イ・ヨンギュン代表は「RAは韓国市場の情報の壁を画期的に下げた、精密な商業用不動産分析ソリューションだ」とし、「絶え間ないデータ品質と実用性の改善を通じて、不動産業界の『ブルームバーグ』のような独歩的地位を構築するデータソリューションとして定着させる。さらにはCoStar（コスター）、RCAなどグローバル不動産分析サービスと肩を並べる」と述べた。