国会立法調査処が「10・15住宅市場安定化対策」について「青年と庶民層の住宅購入機会の制限と住居費の増加など副作用が大きかった」という内容の報告書を発刊した。
◇「対策を打ち出す際は副作用最小化のため綿密な検討が必要」
27日に国会によると、国会立法調査処は24日に「10・15住宅市場安定化対策の主要内容と課題」報告書を発刊した。報告書で立法調査処は10・15対策の副作用を指摘した。
報告書は「今回の対策は全般的な取引減少の効果があり、とりわけ投機的取引の減少に効果があるとみられるが、低資産世帯の住宅購入制限、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）物件の減少と月額賃料化など、全月世市場にも影響を及ぼしている」とした。続けて「住宅市場の安定化と副作用の最小化のため綿密な検討が必要だ」とし、今後対策を打ち出す際は副作用の少ない対策を示すべきだと指摘した.
10・15対策で庶民層の住宅購入機会が減った根拠としては、マンション売買の急減を提示した。対策発表前よりも売買が大きく減少したが、これはチョンセ（韓国特有の賃貸制度）入居者など無住宅者が融資を利用して家を買えなかったためだというのが立法調査処の分析だ。
報告書は、国土交通部の実取引価格公開システムと国家データ処など関係省庁が出した「2024年家計金融福祉調査」を基に、10・15対策後の不動産市場の状況を分析した。これによると、対策発表後の10月15〜22日のソウルのマンション売買は905件、10月23日から30日までは110件だ。対策発表前の10月1〜7日（1236件）、10月8〜14日（1545件）と比べて取引が大きく減った。
このように取引が減ったのは、首都圏のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）世帯などの実需者が住宅を購入できなかったためだと分析された。首都圏のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）世帯の平均純資産は5億4738万ウォンだ。しかし10・15対策により住宅を購入するために必要な自己資本は7億4400万ウォン（ソウルの平均マンション価格12億4000万ウォン・規制地域のLTV40%適用）である。
時価が15億ウォンの住宅は9億ウォン、10億ウォンの住宅でも6億ウォンの自己資本が必要だ。平均価格より低い10億ウォンのソウルのマンションでも、首都圏のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）世帯に住む人が融資を利用して購入できなくなったという意味だ。報告書は「首都圏のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）世帯の平均純資産は5億4738万ウォンであるため、資産が不足する世帯にはソウルなど規制地域内で平均水準のマンション購入に制約があるということだ」とした。
◇ 30代の純資産2億5000万ウォン、「持ち家の確保は難しい」
報告書は、30代青年層の住宅確保の機会が今回の対策で減少した事実も指摘した。30代（30〜39歳）の平均純資産は2億5402万ウォンだが、融資が遮断され住宅購入機会が大幅に減少したという意味だ。報告書は「人生のサイクルで結婚および出産段階にある30代世帯の平均純資産は約2億5000万ウォン水準だが、ソウルなど規制地域で住宅購入に必要な自己資本（最低6億ウォン以上）を用意するのは現実的に難しい」とした。続けて「2025年10月時点のソウルの平均チョンセ（韓国特有の賃貸制度）価格比率が51.8%水準であることを踏まえると、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金を活用してもLTV40%規制による資金不足分を補うのは難しい」と説明した。
報告書は、全月世などの住宅賃貸借市場の副作用も指摘した。ソウルと京畿の12地域が土地取引許可区域に指定され2年間の実居住義務が課されることで、賃貸目的の住宅購入が制限され、これがチョンセ（韓国特有の賃貸制度）供給の減少につながったということだ。報告書は「従来は1住宅を保有しつつチョンセ（韓国特有の賃貸制度）を付けて小型マンションを追加購入し賃貸収益を得ようとする需要があったが、このような行為は規制により不可能になった」とした。また「土地取引許可制の施行で住宅ローンを受けてギャップ投資をすることが根本的に遮断され、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）供給を担っていた投機的投資が遮断されることでチョンセ（韓国特有の賃貸制度）物件が減少する」と説明した。
続けて「土地取引許可区域では住宅の買い手が実居住義務を守るために、借家人の契約更新請求権を拒否する可能性が高いため、当該借家人は一時的な住居不安を経験する問題が発生する」ともした。住宅を新規に購入する人が2年間実居住しなければならなくなったため、借家人が契約更新請求権を行使しようとしても、実居住のためにこれを拒否できるという意味だ。
賃借人の住居費上昇も10・15対策で加速すると予想された。報告書は「住宅の売買需要が賃貸借需要に転換されるにつれて賃貸借価格が上昇し、家主はチョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金の引き上げ分の一部を月額賃料に転換して、賃借人に保証金付き月額賃料を要求する場合が多くなる可能性がある」と付け加えた。
このような内容の診断は市場専門家の懸念と似通っている。シム・ヒョンソク・ウデッパン研究所所長（米IAU教授）は「規制地域を拡大しLTVを40%に減らしたのは、庶民層の住宅購入に致命的な政策だ」とし「与党・政府の協議過程で政策調整が適切に行われなかったようだ」と述べた。
イ・サングン・西江大一般大学院不動産学科教授も「10・15対策でチョンセ（韓国特有の賃貸制度）物件が減り、既存のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）も月額賃料化する現象が現れ、無住宅の庶民の住居費負担が重くなり、可処分所得が減少する現象が生じている」と述べた。