「昨年だけでも企業型民間賃貸住宅を活性化すると言っていたのに、1年も経たないうちに政策が変わった。規制で新規投資の判断が難しくなり、2〜3年後には民間賃貸住宅の供給規模が大きく減少する可能性がある」民間賃貸事業を行う企業の関係者A氏
企業が家主である企業型民間賃貸市場が規制で打撃を受けている。最近の住宅価格急騰により首都圏の規制地域内で賃貸事業者の融資が制限され、新規の買い取り賃貸投資が難しくなったうえ、総合不動産税（종부세）の合算除外の特典まで消滅したためだ。
賃貸市場の安定化には首都圏での良質な住宅供給が不可欠だが、今回の規制で民間による賃貸住宅供給に制約が生じ、居住市場の不安が高まるとの懸念が出ている。
◇ 不動産対策が直撃…「投資段階から難しくなった」
24日不動産業界によると、企業型民間賃貸事業者は政府の9・7対策と10・15対策の発表以降、事業の構造的制約が生じた。政府が賃貸事業者の住宅担保認定比率（LTV）を0%に引き下げ、民間賃貸企業は買い取り型賃貸住宅に投資する際に融資を受けられなくなった。自己資本（エクイティ）で資金を100%調達してこそ新規の買い取り賃貸事業を進められる状況になったということだ。
これだけでなく、政府がソウル全域とキョンギの12地域を規制地域として一括指定したことで、民間賃貸事業者は調整対象地域で新たに取得する住宅について総合不動産税の合算除外の特典を受けられなくなった。総合不動産税の合算除外とは、特定要件を満たす賃貸住宅を総合不動産税の課税対象から除外することを指す。買い取り賃貸事業に重課税率が適用されれば、利回りの低下は避けられない。
民間賃貸企業の関係者A氏は「業界では融資活用が事業構造の必須要素であり、融資なしで運営可能な事業者は事実上存在しない」と述べたうえで、「（総合不動産税の側面で）ソウルのオフィステル投資プロジェクトの場合、収益性悪化の懸念から投資審議が円滑でないという声が出ている」と説明した。
企業型民間賃貸事業者が自ら不動産を新規に開発する「建設型買い取り賃貸」の場合、規制の直接的な影響は受けない。それでも今回の規制で売却による投資資金回収（エグジット）段階が難しくなり、新規投資を積極的に行いにくい。
通常、不動産の開発および賃貸事業は初期投資→安定的運営→売却→再投資の段階で資本が循環する。だが、取得税の減免や総合不動産税の合算除外といった優遇は初回登録の事業者にのみ限定的に適用される。事業者が賃貸住宅を売却する場合、買い手は税制優遇を引き継げず、税金の重課対象となる。結局、企業型民間賃貸事業者は投資資金回収のための次の買い手を見つけにくいと見込み、初期投資段階から消極的にならざるを得ない。
首都圏で企業型民間賃貸住宅を運営するB氏も「外国系投資家の間では、国内の企業型賃貸住宅が厳しくなったという話が広がっている」とし、「今年新政権の発足に伴い、事実上、賃貸住宅の供給は韓国土地住宅公社（LH）など融資を必要としない政府が主導するという政策基調に転じたためだ」と語った。
◇ 「昨年は支援、今年は規制」…右往左往する政府政策
政府は昨年まではチョンセ（韓国特有の賃貸制度）詐欺などの居住不安の解消と賃貸供給拡大による市場安定化のため、企業型民間賃貸市場を拡大しようとしていた。国土交通部は当時「企業型の長期賃貸が活性化すれば、国民が品質の良い住宅で水準の高い居住サービスを受け、適正水準の家賃を支払いながら安定的に居住できるという新たな住居の選択肢が提供される」と述べた。政府の支援拡大を受け、モルガン・スタンレー、KKRなどのグローバル投資銀行やカナダ年金投資委員会（CPP）など海外年金基金が国内賃貸市場に参入し始めた。
業界は1年で政府政策が覆ったことを受け、一貫性が必要だと声を上げている。政府の右往左往する企業型民間賃貸政策が続けば、供給基盤が脆弱化し、月極・年極賃貸の逼迫が強まり、首都圏の賃貸市場不安が拡大しかねないという指摘だ。
A氏は「頻繁な政策変更と一貫性のない規制で、民間企業および機関投資家が長期的な投資と運営計画を策定できない状況だ」とし、「政府は短期的な介入ではなく、5〜10年単位の中長期計画を策定すべきだ」と説明した。
企業型民間賃貸住宅を運営する企業の関係者C氏は「企業型登録賃貸住宅は、全体の登録賃貸住宅約130万戸のうち約8万戸で、約6%にとどまる」と述べ、「首都圏の供給不足が深刻化するなか、企業型賃貸住宅の規制を緩和しなければ、国内の賃借人の月極・年極賃料負担は急速に増加する」とした。
政府の一貫した政策とともに、良質な賃貸住宅供給のための善循環構造を確立すべきだというのも業界の要請である。業界では民間賃貸市場の活性化に向け、▲用途地域規制の弾力的適用 ▲税制優遇の買い手への継続性保証 ▲賃貸事業者制度の再整備 ▲民間参加が可能な環境を整備して都市部で持続可能な供給基盤を確保することなどが必要だとしている。