韓国政府が10・15不動産対策以後、中産層向け企業型賃貸住宅である「ニューステイ」事業の清算形態を決定する上で難航している。ニューステイ事業は住宅都市基金と民間建設会社が出資して不動産投資会社（リート・REITs）を設立し、周辺相場の90%水準の賃料で最長8年間居住できるようにした企業型賃貸住宅である。
ニューステイの義務賃貸期間が今月末から順次終了するのに伴い、韓国政府は入居者に対し分譲転換する案を有力に検討した。だが先月、ソウルとギョンギの12地域で住宅担保認定比率（LTV）を40%に縛る不動産対策が発表され、融資が難しくなった一部入居者を中心に賃貸延長を望む声が出始めた。義務賃貸期間の終了まで2週間を切った状況だが、韓国政府はなおニューステイ事業の終了方向を定められていない。
13日、国土交通部と住宅都市保証公社（HUG）などによると、アパート型ニューステイである「eピョンハンセサンテラスウィリェ」の義務賃貸期間が今月末に終了する。ただし、このアパート団地を分譲転換するか、賃貸を延長するかを巡って、いまだHUGと民間事業者は協議を進めている。
国土交通部関係者は「住宅都市基金を代表したHUGと民間事業者が11月末に満期を迎えるニューステイ事業場について協議している」とし「最低義務賃貸期間というのは賃貸期間の最小水準を定めたもので、無条件に売却しなければならないという意味ではない」と述べた。
eピョンハンセサンテラスウィリェのリートである「ウィリェニューステイ企業型賃貸受託管理リート」の最大株主は住宅都市基金（持分比率69.99%）である。HUGが住宅都市基金を運用・管理する国土交通部を代理している。民間事業者であるDL㈱は15.78%の持分を保有している。
差し迫ってeピョンハンセサンテラスウィリェの事業清算が2週間後に迫ったが、韓国政府はアパートを入居者に分譲転換するか、賃貸を延長するか決められていない。とりわけeピョンハンセサンテラスウィリェはアパート型ニューステイの中で初めて義務賃貸期間が満了し、他のニューステイ事業場の清算方式に影響を与える可能性が大きい場所である。韓国政府はニューステイ導入当時、民間建設会社の参加を促すため、清算方式をリートの自主性に委ねた。ニューステイリートの最大株主は韓国政府だが、他の株主である民間建設会社の意見も反映して事業清算方式を決定しなければならない状況である。
国土交通部は当初、eピョンハンセサンテラスウィリェを分譲転換する案を有力に検討した。分譲優先権を持つ入居民の大多数が分譲転換を望んだからである。また民間事業者であるDLも分譲転換による収益実現を望んだ点が韓国政府の決定に影響を与えた。ニューステイは事業初期の約定利回りを上回る収益を民間建設会社が得られるように設計されており、ほとんどの民間建設会社は分譲転換を通じてニューステイに拘束された資金を回収し、収益を実現したい状況である。
ウィリェニューステイリートに詳しいある関係者は「韓国政府が分譲転換権を入居者に与える代わりに、価格面では相場と近い水準で分譲価格を算定するという案を検討した」とし、「入居者も当時は分譲転換を主張し、民間建設会社であるDLの立場では当然、分譲転換を通じて収益を実現しようとする状況だった」と説明した。
ただし10・15不動産対策以後、融資を受けて住宅を購入することが難しくなってから、ニューステイの清算方式に対する雰囲気が変わった。eピョンハンセサンテラスウィリェの入居者の大半が住宅の分譲を望んだ。しかしeピョンハンセサンテラスウィリェが所在するギョンギ・ソンナム市スジョングも調整対象地域・投機過熱地区・土地取引許可区域など「三重規制」に縛られ、一部の資金力が不足する入居者を中心に賃貸延長を希望する声も出ている。入居者資格要件を設定していないニューステイの特性上、既存の持ち家所有者も入居者としており、持ち家所有者の場合、今回の不動産規制で追加の住宅取得時の負担が大きくなった状況である。
リート関係者は「10・15対策以後、分譲転換をできるだけ先送りし、融資規制が緩和された後に分譲を受けたい入居者がいると承知している」と伝えた。国土交通部関係者は「事業約定書に住民意見を反映して賃貸延長の可否を決定するという内容はない」としつつも「ただしある程度の斟酌は必要ではないか」と述べた。続けてこの関係者は「まだ民間事業者とあらゆる可能性を開いて協議を進めているところだ」とし「決定した事項はないが今月末、遅くとも年内には結論を出す」と付け加えた。
eピョンハンセサンテラスウィリェを皮切りに、5年以内に4万世帯に近いニューステイ事業場の義務賃貸期間が満了する。2025年から2030年までニューステイ事業場のうち46事業場で3万8484世帯の賃貸期間が終了する。eピョンハンセサンテラスウィリェの事業清算方式が確定しなければ、他の事業場にまで混乱が広がる可能性がある。
HUG関係者は「事業場ごとに処理方針を変えることになるだろうが、ウィリェ事業場の規模が大きいだけに他のニューステイ事業場の処理方向に影響を及ぼすだろう」と述べた。