投機過熱地区内の再建築における組合員地位の譲渡に関する例外要件の法令解釈が変更され、整備業界に混乱が生じている。複数人が持ち分を保有する共同所有不動産の組合員地位を転売できる基準が変わったことで、売買時に入居権を得られず現金清算となってしまう住宅が増える可能性が高まったためだ。
従来は共同名義住宅の場合、代表組合員のみが1世帯1住宅、10年保有、5年居住など一定の要件を満たせば組合員地位を譲渡できた。だが今後は、持ち分を有する組合員全員がこの要件を満たしてこそ、組合員地位を承継する住宅取引が可能になる。
7日に整備業界によると、国土交通部は4日にソウル市など自治体へ、投機過熱地区内の組合員地位譲渡制限に関する法令解釈の変更事項を通知する公文を発送した。国土交通部は「最近、投機過熱地区内の組合員地位の譲渡に関する大法院の判例があり、法令解釈の変更事項がある」と述べた。
投機過熱地区内の再建築事業場の場合、組合設立認可後は原則として組合員地位を譲渡できない。ただし、都市整備法上、例外的に1世帯1住宅者のうち10年以上保有、5年以上居住した場合など一定の要件を満たせば、組合員の入居資格を伴う住宅の売買取引が可能である。相続、または組合設立認可後3年以上事業施行認可を受けられなかった事業場で住宅を3年以上所有する場合なども例外対象だ。
国土交通部はこれまで、所有者が複数の再建築住宅の場合、代表組合員のみが一定要件を満たせば組合員の地位を譲渡する売買が可能だと判断してきた。しかし最近、大法院でこの解釈が覆った。代表組合員だけでなく、持ち分を共同で所有する者全員が例外事由を満たさねばならないとの判決が出たのだ。例外要件を満たしていない譲渡人の持ち分に相当する分だけ、組合員地位の譲渡も制限される。
大法院の判決後に国土交通部が法令解釈を変更し、整備事業場は混乱に直面している。従来は投機過熱地区内で組合設立認可後の共同所有再建築住宅を購入する場合、代表組合員の例外要件充足のみを確認すればよかった。だが今後は共同所有者全員がこの要件を満たしているかを確認する必要があるためだ。仮に共同所有者全員が例外要件を満たしていない物件を購入すれば、組合員地位を承継できず、入居権の代わりに現金清算となる状況に置かれ得る。
とりわけ市場では、法令解釈の変化により既存契約の遡及適用の有無への不安が強まっている。自治体は市場の混乱を抑えるため、既存契約については従前の法令解釈を適用すると明らかにしている。カンナム区庁は5日、管内の組合に公文を送り「法令解釈の変更に伴う混乱を最小化し、契約者の被害を予防するため、5日までに不動産売買契約が締結された案件については従前の解釈を適用する」とし、「組合では組合員地位の譲渡に関連し被害が発生しないよう、直ちに組合員へ当該事項を案内してほしい」と述べた。
ある整備業界関係者は「夫婦の共同名義の場合など、共同所有物件に対する組合員地位譲渡禁止の例外要件に関する法令解釈が変わり、市場に混乱が生じ得る」とし、「組合員地位を譲渡できない場合は価格に大きな差があり、これを正確に把握せずに取引すれば法的紛争にまで発展しかねない」と述べた。