10・15住宅市場安定化対策後に後続規制として「保有税引き上げ」に言及する政府関係者が相次ぎ、市場の視線が集まっている。不動産市場と租税制度に精通する専門家は、財産税、総合不動産税（종부세）など保有税の引き上げだけでは上昇する住宅価格を抑えにくいと口をそろえた。むしろ譲渡税・取得税など取引税を下げて市場に売り物件を誘導することが先だという意見が多かった。
5日にChosunBizが不動産・税務の専門家10人を対象に実施したアンケートによると、10人全員が保有税の引き上げだけでは住宅価格を安定させにくいと回答した。むしろ賃借人への家賃転嫁につながり、住宅価格の上昇に結びつき得ると懸念した。
専門家8人は現在の財産税・総合不動産税を統合すべきだとした。また半数は保有税の引き上げ時期として来年を挙げた。保有税引き上げの必要性については意見が分かれた。ただし保有税の算定基準を住宅数から「住宅価額」に変えるべきだとの点には大多数が同意した。
◆「保有税引き上げ→家賃上昇→住宅価格上昇」の可能性…「売り物件の出荷が先」
専門家10人は全員、保有税だけを引き上げても住宅価格の安定効果は得にくいとした。企画財政部が今月、不動産税制改編のための研究用役に着手すると明らかにし、「保有税引き上げ」への市場の関心は高まっている。
専門家は、過去の文在寅（ムン・ジェイン）政権で実施された保有税引き上げ措置が住宅価格の上昇につながったという学習効果が働くとみる。2020年の7・10対策で多住宅所有者の総合不動産税の重課税率を最高6.0%、取得税率を最大12%まで引き上げたが、直翌月にはソウルのマンション売買取引量が57%減少し、売り物件の品薄現象が起きた。当時の公示価格も時価の90%水準まで引き上げられた。
チョ・ヨングァン大宇建設研究員は「住宅価格上昇への期待感が維持される状況では、多住宅所有者も持ちこたえに入る」とし、「民心の悪化とともに上昇・贈与が増える現象が起きる」と述べた。
パク・フンソウル市立大税務学科教授は「保有税だけでは住宅価格の調整は難しい」とし、「住宅供給が10〜20年かかったとしても心理的効果を出せるので、優先順位を異なる観点で考えるべきだ」と述べた。
専門家は、保有税だけを引き上げた場合に起こり得るさまざまな副作用を懸念した。短期的には高額住宅を中心に売り物件が出るかもしれないが、保有税が上がった分だけチョンセ保証金や月額賃料を引き上げることで賃借人への「租税転嫁」が起こり得るということだ。結局、住宅市場の弱者である賃借人が保有税引き上げの重みを背負う可能性があるという話だ。
キム・ドクレ住宅産業研究院住宅研究室長は「保有税強化に伴う税負担の増加は家主の立場ではコストと認識されるため、賃借人に転嫁される」とし、「過度な住宅保有負担は自宅居住を難しくし、かえって居住の不安定を引き起こし得る」と述べた。
パク・ハプス建国大不動産大学院兼任教授は「保有税が上がると最初に起きる現象は月額賃料を引き上げて賃借人に転嫁することだ」とし、「結局は売買価格に反映される」と述べた。
一部の専門家は、保有税引き上げが効果を上げるには実効税率を1%以上に大幅に引き上げる必要があるとの意見も示した。マ・ガンレ中央大都市計画不動産学科教授は「政治的負担が大きく、保有税を大幅に引き上げるのは現実的に難しい」とし、「実現可能な水準の保有税引き上げでは住宅価格の安定に寄与しないだろう」と述べた。
専門家は、保有税引き上げに先立ち市場の売り物件出荷を誘導するため、取得税・譲渡税など取引税を下げるべきだとした。現在、来年5月まで多住宅所有者の譲渡税重課の猶予措置が実施されているが、これを終了することには否定的な意見が多かった。10・15対策で強度の高い融資規制が出た分、「売り物件の品薄」現象が加速しかねないと懸念した。こうした状況で取引税の緩和なしに保有税だけ引き上げれば副作用ばかり大きくなるとの意見だ。このほか需要分散のための地域均衡発展にも言及があった。
ユン・ジヘ不動産R114首席研究員は「取得税・譲渡税の負担を下げ、保有税を引き上げてこそ社会的な共感帯を形成できる」とし、「在庫住宅の自然な回転は税制を通じて誘導できるので、これを並行すべきだ」と述べた。
ハム・ヨンジンウリィ銀行不動産リサーチラボ長は「保有税は高め、取引税は下げる方向性を維持してこそ、売り物件の品薄という副作用を和らげられる」とし、「税制政策よりも供給拡大のスピードを上げ、地方への需要分散のための地域均衡発展政策も並行する必要がある」と述べた。
◆「保有税は引き上げるべきか」意見が割れる…引き上げ時期は半数が「来年」
「保有税を引き上げるべきか」という原論的な問いには、専門家の回答が割れた。「漸進的に引き上げるべきだ」と「引き上げる必要はない」が大半で、「早ければ早いほどよい」という意見も一部あった。現行の総合不動産税は2023年に改編されたもので、2住宅所有者の多住宅重課を廃止し、税率は引き下げた。基礎控除も従来の6億ウォンから9億ウォンに引き上げられ、ここに1住宅は3億ウォンの追加控除を受け、合計12億ウォンまで控除されることになった。
専門家の半数は、仮に保有税を引き上げるとしても、漸進的に引き上げるべきだとの点で一致した。公示価格の現実化率を80%水準に引き上げ、その後に法改正を通じて段階的に保有税を増やすのが市場の反発が少ないということだ。政府は来年の公示価額の現実化率を今年と同じ69%で維持することにした。住宅価格が大きく上がった分、税負担が増えることを考慮した措置と解される。
ウ・ビョンタク新韓プレミアパスファインダー専門委員は「公示価格の現実化率がこの2年間停滞していたため、これを漸進的に引き上げることは必要だ」とし、「しかし住宅価格が大きく上昇した年に保有税を強化すると政策効果は大きくなく、むしろ租税抵抗が発生する」と述べた。
キム・ドクレ室長は「不動産税制改編は取得税・保有税など取引税の観点から統合的かつ慎重にアプローチし、十分な検討の後に住宅への税負担が大きく増加しない水準で漸進的に推進すべきだ」と述べた。
保有税引き上げは現時点では必要ないという意見を示した専門家は3人だった。保有税率が2023年に調整されたばかりで、これを2〜3年で再び変えるのは市場に混乱を招き得るということだ。根本的に保有税を住宅価格を抑える手段として動員してはならないとの意見があった。また保有税は段階的に住宅価格の上昇を引き起こし得るため、引き上げは慎重に決定すべきだとの助言もあった。
パク・ハプス兼任教授は「保有税のように市場が敏感に反応し得る税金を、数年も経たないうちにまた改編するのは望ましくない」とし、「公示価額の現実化率を80%に引き上げる線で締めくくるのが適切だ。むしろ譲渡税を大幅に緩和することが住宅価格の安定に役立つ」と述べた。
オ・ジユン教授は「不動産税制を単に住宅価格を抑える手段として使ってはならない」とし、「財産税の場合、ソウルの住宅価格が上昇したため、税率調整がなくても引き上げとなる。財産税を上げれば段階的に月額賃料、チョンセが上がるため、不動産政策目標の効果について慎重に考えるべきだ」と述べた。
残りの2人は保有税の引き上げが必要だとした。そのうち1人は大幅な保有税引き上げが必要だという意見だった。ただしこの専門家も、保有税を住宅価格抑制の手段として動員してはならないという認識を共有した。
マ・ガンレ中央大都市計画不動産学科教授は「保有税引き上げが住宅価格の安定化に役立つには実効税率を1%以上引き上げる必要があるが、そうするのは政治的負担が大きく極めて難しい」と述べた。
政府レベルで不動産税制改編の議論が出ていることから、保有税の引き上げ時期としては来年を指摘した専門家が7人だった。このうち4人は地方選挙が実施される来年6月以降の下半期を時期として予想した。選挙を前に保有税を引き上げるのは政治的負担が大きいという点を根拠に挙げた。
チョ・ヨングァン研究員は「現在、税制改編の用役を今年年末までに取りまとめるとしているが、来年6月に地方選挙がある点を考えると、来年下半期ごろに可視化されるのではないか」と述べた。
◆専門家7人「財産・総合不動産税を統合すべき」…「住宅価額基準が適切」多数
専門家は現在、財産税と総合不動産税で二元化されている保有税体系を統合すべきだとした。10人中7人がこれを強く主張した。特に総合不動産税は高額住宅に対する懲罰的性格を持つだけに廃止し、地方税である財産税のみを徴収して税目の趣旨に合うよう活用すべきだとした。
総合不動産税は2005年に盧武鉉政権で誕生した。その前は地方税である財産税のみで住宅に対する保有税を課していたが、国税の総合不動産税が追加された。総合不動産税が国税とされたのは、当時の総合不動産税の納付対象者がカンナム3区に集中しており、該当地域にだけ税金が多く徴収される副作用を防ぐためだった。
ウ・ビョンタク専門委員は「長期的には財産税の形式で一元化すべきだと考える」とし、「その負担の程度は現在の財産税より高く、財産税と総合不動産税を合算したものよりは低く設定し、漸進的に引き上げるべきだ」と述べた。
ユン・ジヘ研究員は「保有税の構造を統廃合するのは、税制の構造を単純・効率化できる方策として肯定的に評価できる」と述べた。
現在、保有税は住宅数を基準に算定されているが、専門家の多数は住宅価額を合算して保有税を適用すべきだとみた。多住宅に対する規制を強化する中で「賢い一戸」現象が強まり、特定地域への需要集中が誘発されている点を指摘した。市場のゆがみを防ぐためにも住宅価額基準が適切な方策だということだ。
パク・フン教授は「住宅数を基準とした多住宅所有者の重課は、かなり否定的な効果を多く引き起こす」とし、「多住宅所有者から税で収益を奪うという立場が底流にあり、市場のゆがみを招く」と述べた。