「グァンミョンニュータウンの大将格の団地として人気が高かったが、10・15対策の発表以降、規制に関する問い合わせが多く来ている。説明を聞いて諦める人がかなりいる」(キョンギ道グァンミョン市グァンミョンドンA不動産仲介事務所関係者)
3日に7号線グァンミョンサゴリ駅1番出口を出て路地に入ると、すぐにキョンギ道グァンミョン市グァンミョンニュータウン11R区域の再開発事業工事現場のフェンスが見えた。4000世帯を超える大規模団地で、フェンス全体を一周するのに20分以上かかった。
当該現場は現代建設が施工する「ヒルステイトグァンミョン11(仮称)」の建設現場である。当該団地は地下5階〜地上最高42階、25棟、総4291世帯の大規模団地として造成される。このうち652世帯が一般分譲として分譲される予定だ。
立地は7号線グァンミョンサゴリ駅に近い駅近の団地だ。4291世帯で、グァンミョンニュータウン内で最大規模の分譲である。規模や立地の面でグァンミョンニュータウンの大将団地と呼ぶにふさわしく見えた。今後GTX-B路線(予定)がブチョン総合運動場駅と接続されれば、ソウルと首都圏全域へのアクセス性も改善される見通しだ。
工事現場の周辺は低層の商店が多く道路がやや狭い印象だったが、グァンミョンサゴリ駅を中心に整備された多様な生活インフラを身近に享受できる立地でもあった。実際に団地から遠くない距離に映画館や大型マートなどが位置していた。
ただし分譲価格は3.3㎡(坪)当たり4500万ウォンと高値で設定された。住宅都市保証公社(HUG)の民間アパート分譲価格動向基準でソウル民間アパートの平均坪当たり分譲価格が4551万1000ウォンであることを踏まえると、ソウルと同程度の分譲価格だ。国民平型である専有84㎡基準で15億ウォン台だ。先月分譲した「チョルサン駅ザイ」が坪当たり平均4250万ウォンで分譲し、当時も高値分譲論争があったが、高い抽選競争率を記録して興行した経緯がある。
ただし10・15対策の発表以降、グァンミョン全体で取引が沈滞して影響が出るとの懸念もある。10・15対策でソウル全域とキョンギ道12カ所が調整対象地域・投機過熱地区・土地取引許可区域(トホ区域)に指定され、グァンミョン市もこれに含まれた。
今回指定された地域は住宅ローン比率(LTV)が従来の70%から40%に縮小される。住宅価格の40%までしか融資を受けられないという意味だ。政府は15億ウォン以下の住宅は現行どおり住宅ローンを最大6億ウォンまで受けられると説明したが、規制地域に指定された場所はLTV40%が適用され、15億ウォン以下のアパートでも6億ウォンの融資を受けられない。このような規制で資金調達が難しくなり、ヒルステイトグァンミョン11のような高値分譲の団地が苦戦する可能性があるとの反応だ。
グァンミョン市グァンミョンドンB不動産仲介事務所関係者は「規制で取引が完全に止まった。取引がなく、規制地域の住民だけでなく不動産仲介事務所も一様に厳しい状況だ」と述べ、「ヒルステイトグァンミョン11はグァンミョンニュータウンの最後の分譲団地であり、立地も最も良いため分譲を待つ人が多かったが、規制の影響でチョルサン駅ザイより競争率が弱い可能性もある」と語った。
グァンミョンドンC不動産仲介事務所関係者は「グァンミョンニュータウンの最後の分譲で、グァンミョンでは当面新規供給がほとんどない。ただし今回の分譲成績が、その後に出てくる規制地域内の抽選団地の成績に影響があるだろう」と述べ、「目下の取引停止に関して、他の規制地域の状況も似ているという話を聞いた」と語った。
専門家も立地は優れているが規制の影響があると見通した。パク・ジミン月用抽選研究所代表は「先に興行に成功したチョルサン駅ザイより団地規模も大きく、一般分譲として出る世帯も好まれるタイプが多く残っている」とし、「ただし規制で市場が沈滞し、抽選の成績は苦戦する可能性がある」と述べた。