中国不動産開発会社の恒大（エバーグランデ）グループの創業者に無期懲役が言い渡され、2021年の恒大のデフォルトで本格化した不動産危機の法的責任が問われた。だが恒大事態から6年が過ぎた今も中国不動産市場は回復局面に入っていない。今年に入り不動産開発投資と住宅販売が2桁減少し、住宅価格の下落も続いている。中国政府が先端製造業を新たな成長エンジンとして育成しているものの、不動産低迷が残した経済的空白を埋めるには時間がさらに必要だとの分析が出ている。
中国の国営新華通信によると、中国深圳市中級人民法院は20日、許家印に無期懲役を言い渡し、財産を全額没収した。恒大グループと傘下の恒大不動産にはそれぞれ88億2000万元（約1兆8128億ウォン）、70億元（約1兆4420億ウォン）の罰金が科された。許家印の2人の息子を含む事件関係者56人は、最長で懲役18年に達する実刑と罰金または財産没収の判決を受けた。
中国の裁判所は、許家印と恒大グループが財務資料を操作して会社の資産を水増しし負債を隠蔽したほか、違法な資金調達や証券詐欺、虚偽公表、贈賄、業務上横領などの犯罪を犯したと判断した。
許家印は1996年に恒大を設立し、中国最大の民間不動産開発会社の一つに育てた。2017年には資産が453億ドル（約63兆ウォン）に膨らみ、アジア一の富豪となったこともある。恒大は積極的な借り入れと住宅の先行販売を基盤に事業を拡大した。しかし中国政府が2020年に開発会社の過度な借入を制限する規制を導入し、資金調達にブレーキがかかった。その結果、恒大は2021年にデフォルトに陥り、その後ほかの大手民間開発会社へ流動性危機が波及して中国不動産市場の危機が本格化した。恒大の総負債は最後の業績報告が発表された2023年上半期時点で2兆3900億元（約492兆ウォン）に達する。
◇ 6年目に入っても続く不動産低迷
恒大事態が本格化して6年目だが、中国不動産市場の回復シグナルははっきりしない。中国国家統計局によると、今年1〜7月の不動産開発投資額は4兆3009億元（約887兆5767億ウォン）で前年同期比19.2%減少した。住宅投資も19.1%減った。新規着工面積は24.0%、竣工面積は23.2%減少した。
販売も低迷している。同期間の新築商品住宅の販売面積は前年同期比12.7%、販売額は13.2%減少した。開発会社の資金調達額は20.3%減り、個人の住宅ローンは23.5%減少した。住宅購入需要と開発会社の新規事業投資が同時に萎縮した状況だ。
その結果、住宅価格も引き続き下落している。ロイターが中国国家統計局の70主要都市のデータを分析した結果、7月の新築住宅価格は前月比0.1%下落し、前年同月比では3.2%下落した。前月より価格が上がった都市は70のうち17にとどまった。とりわけ地方の中小都市の住宅市場は過去よりも大きな調整を受けている。ロイターは、中国内陸の一部小都市の中古住宅価格が2020年比で約25%下落したと伝えた。
かつて中国経済成長の核心ドライバーだった不動産市場の危機が続くなか、中国はますます輸出に依存している。中国の貿易黒字は2019年以降で2倍以上に拡大し、これに伴い欧州連合（EU）や米国など主要貿易相手国との通商摩擦も拡大している。ロイターは「市場の専門家は中国不動産危機の明確な出口が見えないと評価している」とし、「中国の不動産問題は構造的で、これを解決するためにできることは多くない」と述べた。
◇ 危機に陥った民間開発会社…火消しに追われる当局
恒大の危機は他の不動産開発会社にも広がっている。恒大の競合だったカントリーガーデンは2023年にドル建て債のデフォルトを宣言した後、債務リストラを進めており、中国の最大手開発会社の一つである万科（Vanke）は流動性問題で社債の満期延長を進め、経営陣の交代に踏み切った。
過度な借り入れに依存してきた既存の不動産開発会社のビジネスモデルも限界に直面した。海外メディアの分析によると、恒大をはじめとする中国の開発会社の従来の成長パターンは「借入→土地取得→住宅の先行販売→追加借入」の反復だった。住宅価格と販売が上昇する間は利益の極大化が可能な構造だが、販売が鈍化すると負債負担が膨らむ構造だ。
これを受けて中国政府は、不動産市場をかつてのような高成長産業に戻すのではなく、未完成住宅と不良開発会社を整理すると同時に、住宅購入規制の緩和と住宅ローン金利の引き下げ、在庫住宅の買い取りなどを通じて市場を安定させることに政策の焦点を合わせている。
同時にロボットや半導体などを戦略産業に選定し各種の政府支援を注ぎ込んでいるが、ロイターは「これら新産業の規模は、まだ不動産低迷による経済的負担を相殺するには十分でない」と評価した。
市場見通しは割れている。不動産コンサルティング会社インハンス・インターナショナルのサム・ラドワン最高経営責任者（CEO）は、現在の中国の住宅在庫を解消するのに約18カ月かかると試算しつつ、「住宅市場の需給が均衡を取り戻すには2025年の水準で住宅価格がさらに40%下落する必要があり、その過程は10年かかる可能性がある」と見通した。
一方、ガベカル・ドラゴノミクスのクリストファー・ベドール副局長は最悪の状況は過ぎたと評価し、「今後は急激な追加下落よりも、漸進的な価格調整と在庫の縮小が続く可能性が高い」と分析した。