中国の代表的な流通企業であるパン・ドンライ（胖东来）が、年商4000億ウォン規模の主要店舗を閉店することにした。パン・ドンライ側は建物所有者の賃料引き上げを理由に挙げた。今回の閉店は、店舗の商売が好調であれば建物所有者が賃料を上げて収益を最大化してきた長年の公式が揺らぐなかでの決定であり、注目が集まる。専門家は、中国の不動産危機が長期化するなか、商業施設の供給過剰と消費の減速などで商店の賃貸価値が下がり、建物所有者と賃借人のあいだの交渉力が逆転していると分析した。
13日、中国の経済メディアである第一財経によると、パン・ドンライの創業者ユー・ドンライ（于东来）は最近、自身のソーシャルメディア（SNS）を通じて、河南省シーチャン（许昌）の生活広場店が今年の賃貸借契約満了後に再契約しないと明らかにした。ユー・ドンライは建物所有者の賃料要求が「公正な範囲をはるかに逸脱している」と述べた。
パン・ドンライは1995年に河南省シーチャンで始まった中国を代表する流通企業である。シーチャンとシンシャン（新乡）の2都市でわずか14店舗のみを運営する「地域密着型スーパー」だが、商品の品質と価格の透明性、極めてきめ細かな顧客サービス、高い従業員待遇で知られるようになった。パン・ドンライを訪れるために他地域からシーチャンを訪ねる消費者がいるほど人気が高まり、パン・ドンライは中国の大手流通企業がベンチマークする「流通業界のロールモデル」として浮上した。
今回閉店する店舗は、パン・ドンライが2002年に開店した最初の大型総合店である。延べ床面積は約1万4800㎡、地上4階規模で、スーパーマーケット・衣料・百貨・外食・医薬品など多様な商品を扱う。パン・ドンライによると、この店舗の昨年の売上高は17億9900万元（約3777億ウォン）で、全体売上の約7.6%を占める。今年上半期も9億7700万元（約2051億ウォン）以上の売上を上げた。先にユー・ドンライは、この店舗の年間売上が約20億元（約4199億ウォン）、営業利益が1億元（約210億ウォン）を超えると明らかにしたことがある。
◇「1店舗が3代を養う」昔話となった中国不動産
中国の商業用不動産市場には「1店舗が3代を養う（一铺养三代）」という慣用表現がある。良い商店を一つ確保すれば、安定的な賃貸収益を得ながら資産価値の上昇まで期待できるという意味だ。賃借人が店舗を成功させて人出を引き寄せれば、当該商圏の価値が高まり、建物所有者はこれを根拠に契約更新の過程で賃料を引き上げることが慣習的に続いてきた。
このような慣習は賃借人に大きな負担として作用してきた。実際にパン・ドンライのある店舗は年間利益が6000万元（約126億ウォン）以上に達すると、賃貸借契約の更新過程で年賃料が800万元（約17億ウォン）台から2400万元（約50億ウォン）台へと3倍近く上がった。パン・ドンライは結局、再契約を断念し、当該店舗を閉じた。
しかし近年、市場環境は変化した。中国の不動産市場の長期低迷と消費不振が続くなか、電子商取引（イーコマース）とライブコマースが急速に成長し、オフライン店舗の顧客が減少した。加えて主要都市の商業施設供給が需要を上回って増加し、建物所有者のあいだでは優良な賃借人を誘致するための競争が激化している。
その結果、建物所有者の交渉力は過去より低下し、高い賃料を固守して賃借人を失うよりも、低い賃料を維持して賃借人を引き留めることを選ぶ傾向が強まり、「賃借人が成功すれば賃料を上げられる」という公式はもはや当然ではなくなった。
◇ 商店賃料は2年連続で下落…賃借人が"形勢逆転"
実際の市場でもこうした変化が表れている。中国の不動産市場調査機関である中指研究院によると、今年上半期の全国主要商業街とショッピングモールの店舗賃料は、昨年下半期に続いて下落基調を記録した。
全国主要都市の100の商業街を対象に調査した「100大商業街」の平均賃料は、1㎡当たり1日23.87元（約5000ウォン）で、昨年下半期より0.76%下がり、下落幅は昨年下半期より0.29ポイント拡大した。100大ショッピングモールの平均賃料も同期間に0.36%下がった。特に二線都市では、調査対象の商業街の90%以上で前期比で賃料が下がったことが分かった。
ただし人出が多い中核商圏では依然として高い賃料が維持されるなど、商圏ごとの二極化も見られる。第一財経によると、上海・静安区の呉江路で賃貸に出ている約25㎡の店舗の月額賃料は5万8000元（約1217万ウォン）に達するが、約500m離れた茂名北路の同じ面積の店舗は2万元（約420万ウォン）水準だ。
このため非中核商圏の建物所有者は空室減らしに汲々とする状況だ。グローバル不動産サービス企業サヴィルズのジャン・リン（张琳）ディレクターは「一線都市であっても（非中核商圏の）建物所有者は商店の入居基準を下げ、空室を最小化することを優先している」と述べ、「建物所有者が過去よりも一層現実的な姿勢を示している」と語った。同策研究院のソン・ホンウェイ（宋红卫）院長も「一部の二線都市の中核商圏では、店舗の空室率がすでに30%を超えた」とし、「店舗の交渉力が建物所有者から賃借人側へ移っている」と述べた。