中国の不動産市場で投資の公式が変わりつつある。かつては値上がりを見込んで住宅を購入していたが、足元では安定的な賃料収入が見込める都心の既存築アパートに投資家の関心が集まっている。長期化する不動産不況でキャピタルゲインの期待が難しくなるなか、低金利基調も重なり、住宅価格の上昇を待つより月々の賃料収入を着実に確保しようとする需要が増えているとの分析である。
15日、中国の経済メディアである21世紀経済報道によると、最近北京、上海、広州、深センなど主要都市では300万人民元（約6億7140万ウォン）以下の「ラオポシャオ（老破小・旧市街の小型アパート）」の取引が増えている。5月時点の中古住宅取引は主要20都市で前年同期比19.3%増加し、特に上海では30.9%増となった。
従来、既存築アパートは老朽化により投資価値が低い住宅とみなされてきたが、最近は安定的な賃料収入が期待できる資産として再評価されている。長期にわたる不動産不況で住宅価格上昇に伴うキャピタルゲインをもはや見込みにくくなったためである。中国の住宅価格は2021年の不動産流動性危機以降、数年にわたり軟調が続いており、直近でも一部の主要都市を除けば目立った反発の兆しを示せていない。
こうしたなか、低金利基調が続き、投資家の関心は住宅の賃料収入へと移っている。中国は新型コロナのパンデミックと不動産危機が本格化すると、景気刺激のため2022年ごろから継続的に利下げを行っている。報道によれば、銀行の5年物定期預金金利と10年物国債利回りはそれぞれ1.3%、1.8%水準まで低下した。一方、主要都市の既存築アパートの賃貸利回りは平均2.67%に達し、成都、武漢など一部地域は3%を上回ることが示された。
住宅価格上昇によるキャピタルゲインを期待しにくいうえ、銀行の預金金利まで低下したことで、新たなまとまった資金の投資先を探していた投資家の間で、安定的なキャッシュフローを確保できる既存築アパートが新たな投資代替案として浮上しているとの分析である。
政府が進める大規模な都市再生事業も既存築アパートへの期待を高めている。中国の国営中央テレビ（CCTV）によると、第15次5カ年計画（2026〜2030年）期間中に少なくとも15兆人民元（約3357兆ウォン）を都市再生に投じる予定である。計11万5000件の老朽住宅団地を改修し、50万戸の老朽住宅を整備する計画だ。市場は、こうした事業が既存築アパートの取引活性化に寄与するとみている。
実需への関心も大きい。旧市街の既存築アパートは多くが地下鉄や商圏、病院、学区など生活インフラが整った地域に立地しており、郊外の新都市にある新築アパートより生活利便性が高いためだ。21世紀経済報道は「主要都市の小型既存築アパートのバブルがはじけ、現在の価格は2015〜2016年水準に戻った。住宅ローン金利も過去最低水準だ」とし、「その結果、若年層と新婚夫婦の大都市定着のハードルが大きく下がる見通しだ」と評価した。