ドナルド・トランプ米国大統領が住宅ローン金利の引き下げを重ねて強調しているが、トランプが連邦準備制度（FRB）議長に指名したケビン・ウォッシュの金融政策スタンスは、かえって金利上昇圧力を強める可能性があるとの分析が出ている。住宅価格負担の緩和を中核経済公約に掲げるホワイトハウスの方向性と、中央銀行トップの政策哲学が正面衝突しかねないとの懸念がある。
10日（現地時間）のワシントン・ポストによると、トランプ大統領は最近に至るまで住宅ローン金利を下げることが庶民負担を減らす最も直接的な方法だと強調してきた。昨年初めに一時7%を上回った住宅ローン金利は住宅購入需要を大きく萎縮させ、初めての住宅購入者の市場参入を難しくした。トランプ大統領は「金利を下げることができ、それがわれわれの望むことの一つだ」と述べ、引き下げの意思を明確にしたが、これを実現する具体的な政策手段は明らかにしなかった。
一方、ウォッシュFRB議長指名者は6兆6000億ドル（約9583兆ウォン）規模のFRB資産が金融市場をゆがめていると長らく批判してきた。FRBは2008年の金融危機と2020年のパンデミックを経て大規模な量的緩和（市中に流動性を供給する金融政策）を実施し、その結果、資産規模は2008年の約9000億ドル（約1307兆ウォン）から2022年には9兆ドル（約1京3068兆ウォン）水準まで膨らんだ。現在は一部縮小したものの依然として6兆6000億ドル（約9583兆ウォン）に達する。このうち約4兆3000億ドルは米国債（約6244兆ウォン）、約2兆ドルはモーゲージ担保証券（MBS・約2904兆ウォン）である。
ウォッシュ指名者は、FRBの大規模資産買い入れが長期金利を市場で形成される水準より低く抑え、その過程で株式・不動産など資産価格を押し上げる副作用を生んだとみている。ウォッシュは演説や寄稿で「FRBが行動するたびにその範囲が拡大し、他のマクロ経済領域を侵食する」と述べ、負債の累積と資本のゆがみ、インフレリスクの増幅を懸念してきた。危機対応手段が常時の政策手段として固定化するのは望ましくないという立場である。
問題はFRB資産規模の縮小が長期金利に及ぼす影響である。FRBが大量の債券を買い入れると債券価格が上がり利回りが低下する。これは長期金利の下落につながり、住宅ローン金利も下がる効果をもたらす。逆に保有資産を売却したり、満期到来債の再投資を行わなければ、市場はより多くの需給を抱え込まねばならない。この場合、投資家はより高い利回りを要求するようになり、長期金利の上昇につながり得る。結局、住宅ローン金利にも上昇圧力がかかる可能性がある。
FRB金融政策局長出身のビル・イングリッシュ米エール大学教授は「FRB資産規模の縮小と低い住宅ローン金利を同時に達成するのは容易ではない」と指摘した。大統領が短期金利の引き下げを望んでも、長期金利は市場の期待と債券の需給によって決まるため、FRBの資産縮小路線と衝突し得るという説明である。
ただし一部の経済学者は、対立の可能性が誇張されている可能性があるとみる。ジェイソン・ファーマン米ハーバード大学教授は、FRB資産規模の縮小は現実的制約に直面して極めて漸進的に行われる可能性が高いと評価した。実際、FRBは最近18カ月間に短期金利を1.75%ポイント（p）引き下げたが、住宅ローン金利は2024年9月とほぼ同水準にとどまっている。短期金利の調整だけでは長期金利を引き下げることに限界があるということだ。
また住宅ローン金利はFRBの政策だけでなく、インフレ期待、グローバルな資金フロー、財政赤字規模、住宅市場の需給など多様な要因の影響を受ける。ウォッシュ指名者が議長に就任しても、即座にFRB資産規模の急速な縮小に踏み切るのか、あるいは市場の安定を考慮してペースを調整するのかは、まだ不確実である。