ドナルド・トランプ米国政権が9日（現地時間）、住宅ローンの満期を最長50年に延長する案を公式化した。天井知らずに跳ね上がった住宅価格と高金利の壁で凍り付いた住宅市場を立て直し、若年層の「アメリカン・ドリーム」を支援するという名分である。しかし毎月の返済額をわずかに節約しようとして一生借金漬けになる「負債のわな」になり得るとの警告が噴出するなど、論争が激しい。
ビル・プルティ米連邦住宅金融庁（FHFA）長官は9日、ソーシャルメディアのX（旧ツイッター）に「トランプ大統領のおかげで、我々は50年モーゲージローンの作業を実際に進めている」とし「これは完全なゲームチェンジャーになる」と明らかにした。トランプ大統領も同日、フランクリン・ルーズベルト（FDR）元大統領と自分を並べて比較する画像をソーシャルメディアで共有した。ルーズベルト大統領は1930年代の大恐慌期に、米国に30年満期のモーゲージを導入して中産階級の持ち家時代を開いた人物である。トランプは現在推進中の50年モーゲージを当時のFDR政策に匹敵する中核的な住宅公約だと主張した。
韓国に住宅ローンがあるのと同様に、モーゲージ（Mortgage）は米国で家を購入する際の標準的な方式として用いられる。実際に米国の住宅購入者の90%がルーズベルト大統領期に導入された30年固定金利モーゲージを利用している。トランプ政権が現在推進する50年モーゲージは、この30年の公式を50年へと20年も大幅に延ばし、毎月支払う元利金（元金＋利子）の負担を下げる構造だ。
米国の不動産専門家は、現在の住宅市場が完全な膠着状態に陥ったとみている。米国中央銀行である連邦準備制度（Fed）が物価上昇率を抑えるために金利を引き上げるなか、米国の住宅ローンの基準となる30年固定モーゲージ金利は3年以上にわたり年6%超で高止まりしている。
住宅価格は急騰し、借入金利の負担は増し、新規購入意欲は急速に冷え込んだ。不動産情報会社レッドフィン（Redfin）などによると、現在の米国家計は月収の約39%をモーゲージ返済に投じている。全米不動産業者協会（NAR）の最近の報告によれば、人生で初めて住宅を購入する人の平均年齢は40歳に達した。
とりわけ2022年以前のパンデミック期に年2〜3%台の超低金利で借り入れた既存の住宅所有者が家を売らず、売り物件そのものが枯渇した。これらの所有者が今家を売って新居に引っ越せば、2〜3%台の金利の代わりに6%を超える金利を新たに負担しなければならない。買いたい人も、売りたい人も、いずれも金利のために足がすくむ格好だ。
プルティFHFA長官はXで「我々は若者にアメリカン・ドリームを保障するため力を注いでいる」とし「50年モーゲージは我々が考える広範な解決策の中で中核的な武器だ」と強調した。
不動産投資分析会社ノラダによると、40万ドル（約5億5000万円）の住宅を年6.25%の金利のモーゲージで購入すると、30年満期の場合の毎月の返済額は2463ドル（約340万円）だ。一方、50年満期では月2180ドル（約300万円）に減る。毎月283ドル（約39万円）、約12%程度、納付負担が軽くなる。
ただし総返済額では約42万ドル程度の利子をさらに負担しなければならない。40万ドルの住宅基準で30年満期モーゲージの総利子は約48万7000ドル（約6億7000万円）だ。これに対し50年満期の総利子は90万8000ドル（約12億5000万円）に膨らむ。月39万円を節約するために、20年後までに総42万1000ドル（約5億8000万円）を超える利子をさらに払うことになる。
米国では住宅は単なる居住空間を超え、最も重要な資産形成手段である。しかし50年モーゲージは初期の支払いの大半が利子として流出する。その後、長く返済するほど元金返済比率が高まる。30年を50年に延ばすと、住宅に対する自分の持分（Equity・純資産）が積み上がるスピードが極端に遅くなる。ノラダの分析によれば、30年ローンは約18年で40万ドルの住宅価格の半分（50%）が自分の資産になる。だが50年モーゲージを借りると、住宅価格の50%を純資産にするまでに28年かかる。
純資産の蓄積速度が遅いため、住宅市場が萎縮して住宅価格が下落する場合、借入金が住宅価格を上回る「ネガティブ・エクイティ（Negative Equity・いわゆる"オーバーローン"の状態）」に陥るリスクが大きいとの指摘も出ている。この場合、2000年代のサブプライム・モーゲージ危機のように、50年モーゲージ利用者が大挙して債務不履行（default）に陥る可能性も高い。
このため50年モーゲージに対する米国人の反応はおおむね冷ややかだ。不動産投資家グレアム・ステファンは「月々の支払いを10%節約する代わりに、返済スケジュールをほぼ倍に延ばすことだ」とし「財政的にほとんど筋が通らない。決して良い結末にはならない」とXに記した。
トランプ大統領の側近と分類される共和党強硬派の議員でさえ、公然と反発に乗り出した。マージョリー・テイラー・グリーン下院議員（ジョージア州）はXで「この政策は銀行、モーゲージ貸出機関、住宅建設業者だけが望む措置だ」とし「大多数が一生これまでよりはるかに多くの利子だけを支払い、住宅価格を完済する前に死ぬことになる」と非難した。
リチャード・グリーン南カリフォルニア大学（USC）教授は「貸出期間が長いほど貸出機関のリスクが大きくなる」とし「15年満期の金利が30年満期より低いように、50年満期の金利は30年よりもさらに高く設定されるだろう」と述べた。この場合、30年モーゲージではなく50年モーゲージを使ったときに得られる月々の支払い削減効果はさらに乏しくなる。