「韓国の旧市街地再生地域で考慮すべき要素は、自宅から5分以内でアクセス可能な『小規模な緑地』の整備である。韓国が高齢社会に入るなかで重要になったのは造景の美学ではなく、緑地との日常的な接触頻度だ。」
カイスト（韓国科学技術院、KAIST）AI未来学科のキム・スンギョム教授は「大型の公園1カ所よりも小規模の公園40カ所のほうが、市民の生活にはより効果的になり得る」と述べ、こう語った。キム教授は、生活圏で容易にアクセスできる小規模緑地を綿密に配置することが都市環境と市民の健康により効果的だと説明する。キム教授は「気候変動適応（Climate Change Adaptation）」分野の専門家であり、世界の複数都市の都市再生経験を生々しく収めた書籍『都市の未来』の著者だ.
気候変動と超高齢化が同時に進行し、都市再生の意味も変わっている。過去の都市再生が老朽建築物の整備と物理的環境の改善に焦点を当てていたとすれば、いまは気候脆弱層が気候リスクに対応し、都市のレジリエンスを高める戦略へと拡張している。
キム教授は特に「変化する気候に適応するには、今後は都市がどれだけ水を吸収し、熱を緩和できるかといった環境性能も重要な基準とすべきだ」とし、「建物や開発事業の際に雨水を貯留したり浸水を減らす雨水貯留機能を確保すれば容積率のインセンティブを与え、屋上緑化によって都市のヒートアイランドを減らすよう誘導したり、水空間のようなブルーインフラを確保すれば開発負担金を一部減免する方式がある」と提案した。以下は一問一答。
都市の緑地政策で最も重要な要素は何だと見るか。
「緑地は規模よりアクセス性が重要だ。たとえば都市の一角に40㏊（約40万㎡・景福宮、オーストラリアのシドニーパークの面積）規模の大型公園があるとしても、自宅から10㎞離れていれば日常的に利用しにくい。一方で1㏊（約1万㎡）程度の小さな公園が生活圏に複数分散していれば、市民ははるかに頻繁に利用できる。だから『40㏊の公園1カ所より1㏊の公園40カ所のほうが効果的だ』と言う。都市再生戦略も大規模公園の造成より、生活圏の緑地を結ぶネットワーク方式が必要だ。」
気候変動時代、都市再生政策は何を変えるべきか。
「これまでの都市規制は容積率のような密度規制が中心だった。しかし今後は都市がどれだけ水を貯蔵し、熱を緩和できるかといった環境性能を併せて評価すべきだ。例えば雨水貯留施設を設置したり屋上緑化を導入すれば容積率のインセンティブを与える方式も可能だ。また水空間のようなブルーインフラを確保すれば開発負担金を一部減免する政策も考えられる。結局、都市再生の目標も『どれだけ多く建てたか』ではなく『都市がどれだけリスクを吸収し、迅速に回復できるか』を基準に変えるべきだ。」
米国・中国・ドバイなど多様な国の都市を研究したが、韓国の都市再生における最も独特な制度的・社会的特性は何か。
「韓国の都市再生の特徴は大きく三つの構造に表れる。中央政府主導の構造が強い点だ。韓国の都市再生政策は、中央政府が事業の方向性と財政支援の構造を相当部分決定する方式で運用される場合が多い。二つ目に、土地所有が非常に分散している。旧市街地には小さな筆単位の個人所有が多いため、漸進的な再生を推進するには利害調整が容易でない場合が多い。最後に不動産の資産化傾向が非常に強い。住宅と土地が単なる居住空間ではなく重要な資産として認識されるため、開発が推進されるときに価格上昇への期待が大きく作用する。
このような構造のため、韓国の都市変化は実際に二つのモデルの間で動く傾向がある。一つは全面撤去と高密度マンション開発を中心とする再開発モデルであり、もう一つは既存の都市構造を維持しながら漸進的に改善する都市再生モデルである。政策面では都市再生が強調されているが、現実では不動産価値上昇への期待と開発圧力のため、再開発モデルがより強く作動する場合が多い。」
「緑地は規模よりアクセス性が重要だ。たとえば都市の一角に40㏊（約40万㎡・ 景福宮、オーストラリアのシドニーパークの面積）規模の大型公園があるとしても、自宅から10㎞離れていれば日常的に利用しにくい。一方で1㏊（約1万㎡）程度の小さな公園が生活圏に複数分散していれば、市民ははるかに頻繁に利用できる。」
韓国は高密・高速成長の経験と強い不動産資産化傾向が併存する社会だ。こうした特性は気候適応型の都市再生にどのような制約または機会をもたらすか。
「高密な都市構造と強い不動産資産化傾向が併存する社会的特性は、気候適応型の都市再生において二つの大きな影響を与える。まず制約の部分がある。不動産価値下落への懸念のため、気候リスク情報を公開したり開発を制限する政策に抵抗が生じる可能性がある。
しかし同時に重要な機会もある。韓国は不動産市場と都市開発の速度が非常に速い社会だ。したがって一度市場が気候リスクを価格に反映し始めると、都市空間の変化も非常に速く現れる可能性がある。例えば浸水リスク、猛暑への曝露、エネルギー費用といった要素が不動産価値に反映され始めれば、緑地インフラ、冷却の都市設計、エネルギー効率改善といった気候適応投資が迅速に拡散し得る。」
気候リスクに対する『認識』が政策と不動産市場にも影響を与えるという研究がある。
「リスクは客観的な数値だけでは説明されない。人がどう認識するかが政策の受容性と市場反応を左右する。例えば同じ浸水可能地域でも、高齢者はこれを生存と健康の問題として認識し、住宅を所有する住民は不動産価格下落リスクとして、若年層は他地域へ移るかどうかの問題として考える。都市再生政策がこうした認識の差を考慮しなければ、政策設計と住民の体感の間に乖離が生じ得る。
近年はAI（人工知能）に基づく衛星データでヒートアイランド、浸水リスク、緑地アクセス性を精密に分析し、こうした気候リスクが実際に資産価格や地域価値にどう反映されるかも確認できる。これらの情報を活用すれば、都市再生の目標を単なる開発ではなく、都市がどれだけ気候リスクを吸収できるかという観点から評価でき、どのインフラや環境改善を優先すべきかも正確に判断できる。」
韓国の都市再生はESG基準を制度的に内在化しているか。
「現在、韓国の都市再生政策にもESG（環境・社会・ガバナンス）の要素が一部反映されてはいるが、まだ定量指標に基づいて義務化された水準とは言い難い。特にESGのうちS、すなわち社会的衡平性の指標が相対的に弱い。今後は都市再生事業でも、気候リスク開示、社会的混合比率、建物のエネルギー効率基準といったESG指標を、事業の承認や評価プロセスにより明確に組み込む必要がある。」
都市再生の究極的な目標は何だと見るか。
「都市再生は単なる建設事業ではない。今後は災害後に都市がどれだけ迅速に回復できるかが重要な基準になる。気候変動時代の都市再生は、結局のところ都市がリスクを吸収できるシステムを構築する過程だと考える。」