この記事は2026年8月26日15時53分にChosunBiz MoneyMove(MM)サイトに掲載された。
グローバル私募ファンド（PEF）運用会社コールバーグ・クラビス・ロバーツ（KKR）がソウルの賃貸住宅ポートフォリオの売却を進めている。当初は3件の資産を束ねて一括売却に乗り出したが、入札では一部資産にのみ需要が集まったとされる。チョンセ（韓国特有の賃貸制度）の月額賃料化と単身世帯の増加で韓国の賃貸住宅市場の成長性が浮上する一方、不動産規制に伴う税負担が投資家の足かせになっているとの分析が出ている。KKRが売却する3件の資産の中でも、総合不動産税の負担が大きいカンナムの物件には投資家の関心が高くないと伝わる。
26日投資銀行（IB）業界によると、KKRは最近、ソウルのヨンドゥンポ・フェギ・カンナムに保有する賃貸住宅3件の資産を対象に入札を実施した。香港系のWeLivingが売却業務を担っているとされる。WeLivingはKKRと組み、当該資産を運営しているところである.
売却対象は「WeSuite Seonyu Parkside」「WePlace Hoegi」「WePlace Gangnam Station」など合計376世帯規模だ。KKRは当初、3件の資産を一つのポートフォリオにまとめて一括売却しようとした。しかし入札には全資産を一括で取得するよりも個別資産を選別して買収しようとする買い手だけが現れたと把握された。
今回の入札には外国系資本と組んだ韓国の運用会社2社が参加したとされる。このうち1社は「WePlace Hoegi」の買収を進めており、もう1社は「WeSuite Seonyu Parkside」とHoegiの2件にのみ買収意向を示したと伝わる。
これと対照的に、カンナム駅の資産は宗合不動産税などの税負担により入札に参加したところがなかった。
カンナム駅の資産は立地だけを見れば投資妙味が高い資産と評価される。ただし宗合不動産税など保有段階の税負担を考慮すると、投資家が求める利回りを満たすのは容易ではないとされる。賃料を引き上げて収益性を改善しても税負担が併せて膨らむ可能性があり、資産価値の上昇や賃貸収入の増加に伴う収益性が制限され得る。
ただし韓国の賃貸住宅市場の成長可能性自体は依然として高いとの評価が出ている。JLLコリアによると、2024年以降、グローバル機関投資家の韓国における賃貸住宅・コリビング投資が本格化し、2024〜2026年の主要取引だけで17件以上が成立した。特に既存のホテルやオフィステルを買収した後、コリビングなど賃貸住宅へ転換する取引が主流となった。
月額賃料の上昇も投資家の関心を呼び込む要因だ。5月基準でソウルの専用面積40㎡以下のコリビングユニットの中央値の月額賃料は約113万ウォンで、一般的なオフィステルの79万ウォンより1.4倍ほど高かった。チョンセ（韓国特有の賃貸制度）から月額賃料へと賃貸市場が速やかに再編され、単身世帯が増えるなか、安定的な賃貸キャッシュフローを確保できる居住資産の投資妙味が高まっているとの分析だ。
外国系資本の韓国における賃貸住宅投資も相次いでいる。KKRはWeLivingと組み、ソウルの賃貸住宅ポートフォリオを構築し、モルガン・スタンレーは韓国の事業者と賃貸住宅の開発・運営事業を進めている。英国系ICGはHomes Companyとコリビング事業に投資し、カナダ年金投資委員会（CPPIB）は韓国の賃貸住宅デベロッパーMGRVとジョイントベンチャー（JV）を設立し、賃貸住宅の開発に乗り出した。
業界関係者は「韓国の賃貸住宅市場の長期的な成長性自体には海外投資家も相当な関心を示している」と述べ、「ただし実際の投資段階では賃料だけでなく税金と取得価格まで併せて精査する必要があるため、資産ごとに税引き後利回りと将来のアップサイドを見極めて投資可否を判断する雰囲気だ」と語った。
KKRも今回の入札で、全体ポートフォリオを一括で売却するより、資産ごとに買い手を探す選別売却方式へ戦略を修正する見通しだ。