この記事は2026年8月25日16時14分にChosunBiz MoneyMove(MM)サイトに掲出された。
大韓地方行政共済会がソウル龍山区に保有する社屋をめぐり、再建築と売却を天秤にかけている。竣工から30年を超えた建物であるだけに、現建物を使い続けるよりも開発や売却などで資産価値を高める方が有利だと判断し、実益を精査しているためだ。再建築を推進する場合、業務施設中心で開発する案と非業務施設を含める案をそれぞれ検討する。
25日投資銀行(IB)業界によれば、行政共済会は最近、共済会館の最有効活用策コンサルティングのための入札を実施した。GenstarMate、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド、RSQUAREなどが入札に参加したことが確認される。
核心は、再建築によって資産価値を引き上げるのか、現状または開発可能性を反映して売却するのかという点だ。行政共済会は、業務施設中心の再建築、非業務施設中心の再建築、売却の3つのシナリオを並べ、事業性を比較する。
対象資産はソウル龍山区漢江大路140に位置する「POBA行政共済会」だ。延べ面積8459.91㎡、地下3階〜地上10階規模のオフィスビルである。1994年7月に使用承認を受け、竣工から30年以上が経過した。
再建築を選択する場合、龍山駅一帯の開発条件をどこまで活用できるかが事業性の鍵になる見通しだ。コンサルティング過程では、用途地域の変更や容積率の上方修正の可能性をはじめ、ソウル市の駅勢圏活性化事業など関連制度を適用できるかを検討する。開発規模がどの程度まで拡大できるかによって、工事費と金融費用を勘案した事業性が大きく変わり得るためだ。
開発方式も一つに定まっていない。行政共済会が直接事業を推進する方式のほか、委託開発や共同開発をはじめ、ファンド・プロジェクトREITs・地上権REITsなどを活用する案も比較対象に含まれた。開発後に直接保有して賃貸収益を確保するか、開発後に売却して投資金を回収するかによっても最終的な収益性は変わり得る。
売却も単に現建物を処分するにとどまらず、開発可能性を反映した価格をどの水準まで得られるかが焦点となる見通しだ。現状で売却する場合と再建築後に売却する場合の価格を比較し、潜在買い手の投資需要や好むストラクチャーなどを分析する予定だ。売却の時点と方式によって、税金や取引費用などを除いた実際の回収金額も変わり得るため、これを総合的に比較する。
業界では、今回の作業が単なる社屋移転やリモデリングの次元ではなく、行政共済会が保有する中核不動産の資本効率性を改めて検証する作業である点に注目している。
業界関係者は「結局のところ核心は、現在の資産を売却した場合の回収金額と、再建築を通じて確保できる開発利益を比較することだ」と述べ、「工事費と金融費用が上昇した状況であるだけに、開発後の資産価値まで総合的に勘案して意思決定を下すとみられる」と語った。