本記事は2026年8月18日16時06分にChosunBiz MoneyMove(MM)サイトに掲載された。
インチョン都市公社（iH）が「ザ・ショップ・ブピョンセントラルシティ」を基礎資産とする不動産ファンドの持分売却に乗り出す。2017年に公的支援民間賃貸住宅事業へ出資した資産を、ファンド清算時点である2030年より前に現金化するというものだ。最近、リートを活用した公的住宅開発事業に相次いで出資しており、既存投資資産を回収して財務余力を確保しようとする動きと受け止められる。
18日投資銀行（IB）業界によると、iHは最近、公的支援民間賃貸ファンド持分の流動化に向けた入札提案要請書（RFP）を金融機関に送り、売却主幹事の選定に着手した。売却対象はiHが保有する「EGIS第151号専門投資型私募不動産投資有限会社」（EGIS151号）の第3種持分証券6100万口だ。iHは2017年、シプジョン2区域の公的支援民間賃貸事業を推進しながらEGIS151号に610億ウォンを出資した。
EGIS151号は、インチョン・ブピョング・シプジョンドンの「ザ・ショップ・ブピョンセントラルシティ」の公的支援民間賃貸住宅3578戸を保有する不動産ファンドである。ザ・ショップ・ブピョンセントラルシティは全体で5678戸規模で2022年に竣工した。イージス資産運用側もこのファンドに投資している。上場リートである IGIS Residence REIT(350520) を通じて第1種持分証券6300万口と第3種持分証券1300万口を保有している。今年3月末時点で両持分の帳簿価額は約1912億ウォンだ。
iHが投資資産の回収に動く背景には、財務負担と新規事業の投資需要が併存しているとみられる。iHは現在、チェムルポ駅北側の都心公的住宅複合事業、クルポチョン駅南側の開発事業、コムダンの公的支援民間賃貸リートなどに出資している。
今回の取引で注目すべき点は資産の流動化方式である。iHは主幹事に対し、プライス・リターン・スワップ（PRS・Price Return Swap）を含む流動化案の提示を求めた。PRSは持分を直接売却する代わりに金融機関と契約を結び、当該持分の価値変動に伴う損益を移転する方式で資金を調達する構造だ。
とりわけPRSなどの流動化構造では、金融機関が資金を供給する以上、満期時に元本を回収できるかが重要である。これに伴いiHは、借り換えに失敗した場合、主幹事が自己資金を活用して既存の調達金を返済する借り換え確約や、主幹事が当該物量を引き受ける総額引受などの信用供与案も提案するよう求めた。
売却規模は今後の価値評価の結果により確定する見通しだ。iHは今年12月末基準でEGIS151号が保有する不動産を鑑定評価し、これを基に流動化対象持分の価値を算定する計画である。業界では売却対象持分の価値を約3000億ウォン水準とみている。