本記事は2026年7月16日16時40分にChosunBiz MoneyMove(MM)サイトに掲載された。
ベインキャピタルがオークツリー・キャピタル出身のピョン・ヒソク常務を迎え入れた後、初の国内実物資産投資対象として物流センターを選定した。最近、商業用不動産市場では借換え負担が増し構造調整対象資産が増加するなか、価格調整が進んだ物流センターを中心に投資機会を模索していると伝えられた。
16日投資銀行(IB)業界によると、ベインキャピタル・スペシャル・シチュエーションズ(SS)韓国チームは最近、国内物流センター投資の検討を進めている。投資規模は約1億ドル前後と伝えられた。最近のウォン・ドル為替レートを勘案すると、初の投資案件はウォン建てで1400億〜1500億ウォン水準になる見通しだ。
安定的な賃貸収益を確保したコア(Core)資産よりも、期限利益喪失(EOD)リスクがあるか借換えに苦慮するディストレスト(distressed)資産が主要な検討対象である。ベインキャピタルは競売手続きが進行中の資産だけでなく、構造調整が本格化する前段階の事業場まで投資範囲を広げて精査しているとされる。
買収後は新規テナントを誘致し、設備改善(CAPEX)などを通じて資産競争力を高めたうえで売却するバリューアッド(Value-add)戦略を適用すると伝えられる。単に低価格で資産を取得するにとどまらず、運営の正常化と資産価値の向上によって収益を実現する方式である。
今回の投資はピョン常務の合流後に推進する初の国内商業用不動産投資だ。ピョン常務はオークツリー・キャピタル在職当時、国内不良債権(NPL)と不動産リストラ投資などを担当し、ディストレスト資産投資の経験を積んだ。業界では、ベインキャピタルがピョン常務の投資経験とネットワークを基に構造調整投資の機会を拡大するとみている。
足元の物流センター市場は商業用不動産より状況は良いが、それでも高金利と借換え市場の逼迫で構造調整対象の売り物件も少なくない雰囲気だ。業界では、金融圏の不動産エクスポージャー管理基調が続くなか、当面は借換えに失敗した資産が追加で市場に出る可能性が大きいとみている。
業界関係者は「ウォン安が続き、海外投資家の立場では同じドル資金でより大きな規模のウォン資産を取得できる環境が整った」と述べ、「価格調整が進んだ国内物流資産に対する海外運用会社の関心も当面続くとみる」と語った。