人工知能（AI）の普及でデータセンター需要が急速に増加するなか、韓国では電力供給の制約と開発規制が重なり、優良データセンター資産の希少性が一段と高まるとの見方が出ている。電力供給余力を備えた立地と優良テナントを確保した資産を中心にグローバル投資家の関心が高まっており、投資回収（エグジット）機会も拡大し得るとの分析である。
13日、グローバル商業用不動産サービス企業CBREコリアが発刊した「韓国データセンター投資：供給制約が生む希少性プレミアムとExit可能性診断」レポートによると、韓国のデータセンター市場はAI需要拡大と電力供給制約が重なり、既存の優良資産の価値が一段と浮き彫りになっている。
レポートは新規データセンター開発の最大変数として電力供給を挙げた。韓国電力の首都圏電力系統影響評価の結果、今年3月までに522件の技術検討が申請されたが、最終の供給承認を受けた事業は10件にとどまった。全申請件数に対する最終承認率は1.9%に過ぎず、新規供給が容易ではない状況である。このため、すでに電力供給余力を確保した資産ほど希少性が一段と高まるとの見通しを示した。
需要は着実に拡大している。首都圏のデータセンター供給量は2028年までに1450MWを上回る見通しだが、市場は立地より電力供給可能性が開発を左右する「電力追従型」の構造に再編されている。現在、首都圏のデータセンター空室率は5%未満を維持しており、竣工前の先行賃貸契約も増加しているため、供給物件が市場に出る前から相当部分が消化される構図が続いているという説明である。
賃貸需要も堅調である。グローバルクラウドサービス事業者（CSP）と韓国の大手IT企業が全体賃貸需要の約88%を占めており、今後は金融圏のAI転換と公共・ソブリンAI、大企業のAI転換（AX）需要が加わる場合、市場の裾野は一段と拡大すると予想された。
投資市場では優良資産を中心にエグジット環境も改善すると見込まれた。CBREコリアの今年の投資家アンケートでは、韓国の投資家の88%がデータセンター資産価格の上昇を予想した。
レポートは、グローバルインフラファンドとデータセンター専門投資家の韓国内投資拡大に伴い、電力供給余力を備えた立地と優良テナントを確保した資産を中心に買い手層が多様化し、投資回収ルートも拡大すると見通した。ただし、韓国内のデータセンターのキャップレートがすでにアジア主要市場と同水準まで低下していることから、賃貸借構造と運営方式、AIサーバーの高度化に伴う技術陳腐化リスクなども併せて考慮すべきだと付け加えた。
チェ・スヘCBREコリア・リサーチ総括常務は「韓国のデータセンター市場は、グローバルなAI需要拡大と供給制約、資本流入が重なり、投資魅力とエグジット可能性がともに高まる転換期にある」と述べ、「ただしデータセンターは技術変化のスピードが速い資産であるだけに、賃貸借構造と再契約可能性、設備高度化コストなどを総合的に考慮した投資戦略が必要だ」と語った。