KOSPIが8000台目前まで迫り史上最大の好況を享受している一方で、代表的な「中リスク・中リターン」商品とされるリート（REITs・不動産投資法人）市場は独り冬局面に入っている。大型リートであるJR Global REITの企業再生手続き申請という強い悪材料が噴出し、投資心理が急速に冷え込んだ影響だ。
14日韓国取引所によると、国内の代表的リートを組み入れた「KRX不動産リートインフラ」指数は1カ月間で6.7%下落した。先月13日の1441.78から今月12日の1345.05まで落ちた。「KRXプライムオフィスリート」指数も同期間に10.62%急落し、低迷を免れなかった。
これはKOSPIとKOSDAQがそれぞれ31.58%、7.22%上昇し、強いラリーを続けている姿と鮮明な対比を成している。
とりわけ12日には上場リート25銘柄のうち24銘柄が一斉に下落した。KB Star REIT（-10.48%）が2桁の急落を記録する中、Mirae Asset Global REIT（-6.88%）、D&D platform REIT（-6.67%）、Shinhan Global Active REIT（-5.03%）なども大きく下げた。
リート市場を恐怖に陥れた根本原因は先月27日に発生したJR Global REITの企業再生手続き申請だ。海外資産を基盤とするリートが配当を出せなくなったのは、構造的な「キャッシュトラップ（Cash Trap）」メカニズムによるものだ。
海外不動産資産の価値が下落し、銀行など大口貸し手（債権者）と約定した担保認定比率（LTV）の条件に違反すると、貸し手はリートのキャッシュフローを凍結する。このため資産から発生する賃料収益が株主配当に回らず、債権者の担保力保護のため内部に留保される。
JR Global REITもベルギーと米国のオフィス資産価値の下落でLTV条件を満たせずキャッシュフローが遮断され、結局は社債償還に失敗して企業再生手続きに入った。
今回の事態でリート市場の「玉石混交の選別」は一段と進む見通しだ。特に大企業をスポンサーに持つリートと、JR Global REITのような独立型リートの間で信用度の差が決定的な変数として作用するとの分析が出ている。
SK REIT、Hanwha REIT、LOTTE REITなど大企業系列のリートはA+からAA-級の優良な信用格付けを保有している。これらは高い信用度を背景に、一般の銀行担保融資より金利が100bp（1%ポイント）以上低い社債や電子短期社債（電短債）など多様な経路で資金を調達できる。
しかし信用度が低い独立型リートは調達コストが高いだけでなく、市場に危機が発生した際に資金繰りが途絶えるリスクにそのまま晒される構造だ。
証券街では今回の事態がリート市場全般の崩壊にはつながらないと見ている。むしろ株価下落により配当利回りが魅力的な水準まで上昇したとの分析が出ている。証券業界によると、現在の主要リートの予想配当利回りはLOTTE REITが6.4%、D&D platform REITが8.0%などで、預金金利を大きく上回る水準だ。
イ・ギョンジャ・サムスン証券代替投資チーム長は「JR Global REITのイシューは為替精算金および価値下落リスクへの備えが不十分だった例外的な状況であり、これをリート業界全般の問題へ拡大解釈することは警戒すべきだ」と述べ、「危機発生時には借入構造を多様化し、資金調達能力が検証された上位格のリートを中心に選別が加速する」と評価した。
ホン・ジュミ・サムスン証券研究員は「現在、国内リートの平均担保認定比率（LTV）は約57%水準で過度ではなく、資産売却や電子短期社債（電短債）発行などを通じて資金調達が円滑に進んでいる大型リートが多い」と語った。