この記事は 2026年5月8日16時27分にChosunBiz MoneyMove(MM)サイトに掲載された。
投資誘致の不調や信用格付けの引き下げなどで流動性危機リスクが浮上している中央グループが社屋など3資産の一括売却カードを切ったが、売却が実現しても手元資金が限られ、追加の資金調達が必要だとの見方が出ている。
3資産を5500億ウォンで一括売却しても流入する現金が2000億ウォンに満たない可能性があるというのが業界の評価だ。中央グループが先にグローバルクレジット運用会社と交渉していた融資規模3000億ウォンに大きく及ばない。
8日投資銀行（IB）業界によると、中央グループは最近、ソウル麻浦区の中央日報・JTBC社屋と一山のJTBCスタジオなど3資産の一括売却方針を固めた。セール・アンド・リースバック（売却後再賃借）方式の資産流動化が目的で、売却アドバイザリーはグローバル不動産サービス企業コリアのコリアが担った。
中央グループは一括売却の条件として5000億ウォン台半ば以上の金額を希望していると伝えられている。あわせて中央グループは買い手と今後10年前後の長期責任賃貸（マスタリース）契約を結び、既存の業務空間はもちろん制作インフラもすべてそのまま使用する案を推進する予定とされる。
資産流動化を進める背景にはグループ全体に累積した財務負担が挙げられる。中央グループの中核コンテンツ系列会社であるSLL中央とContentree JoongAngは、最近の投資誘致と資金調達の過程で相次ぎ難航している。6月末までに返済しなければならない資金だけで3000億ウォンを超えるとされる。
ただし社屋売却だけではグループ全体の流動性圧迫を解消しにくいとの評価が出ている。
中央日報・JTBC社屋と一山JTBCスタジオなど3資産は現在、中央グループの持株会社である中央ホールディングスとContentree JoongAngの筆頭株主である中央グループの不動産賃貸事業系列会社中央PNIが分けて保有している。いずれも担保を設定し、債権最高額と優先受益限度金額が4000億ウォンを上回った。
まずJTBCビル（上岩洞1650、地下6階〜地上20階）は持株会社である中央ホールディングスの所有で、ハナ銀行とハナキャピタルに対し計4件の根抵当が設定されていることが把握された。債権最高額は845億ウォン（2020年）、235億ウォン（2020年）、120億ウォン（2023年）、180億ウォン（2023年）で、合計1380億ウォンだ。
最も負債負担が大きいのは中央日報ビル（上岩洞1651、地下6階〜地上21階）と判明した。中央PNIが所有したが、ウリィ資産信託に不動産担保信託が設定された。第1順位優先受益者であるSC第一銀行960億ウォン、ウリィ銀行660億ウォンなどを含む総優先受益限度金額は2280億ウォンと集計された。
中央PNIは2019年にDMCCビルを買収し、中央日報ビルに名称を変更した。登記簿の売買目録に記載された取引価額は1690億ウォンだ。優先受益限度金額基準の担保設定額が買収価格を30％以上上回った格好だ。不動産価値の上昇を考慮しても「フル融資」の状態だというのが大方の見方である。
一山JTBCスタジオ（獐項洞1778、地下1階〜地上6階）も事情は変わらない。中央ホールディングスがハナ銀行に担保信託を設定したJTBCスタジオには受益権利金780億ウォンが計上されている。もっとも2024年初の担保設定額は527億ウォンだったが、追加融資に踏み切り250億ウォン超増加した。
業界ではセール・アンド・リースバックが完了しても中央グループが手にする現金は2000億ウォン水準にとどまるとみている。債権最高額と優先受益限度金額が通常、実際の融資元本の120％水準で設定される点を考慮しても、3棟に紐づく融資残高が3800億ウォンを上回るためだ。
実際、中央PNIがウリィ資産信託と結んだ中央日報ビル信託契約の特約によると、優先受益限度金額は実際の債務額の120％に設定すると明示された。実際の融資推定額は1900億ウォンという計算になるが、売却アドバイザリー手数料や各種税金まで勘案すれば手元資金は2000億ウォン以下になる可能性もある。
このような状況から、金融圏では社屋売却だけでは財務構造の改善が実現しない可能性が高いとの評価が出ている。1200億ウォン規模のCB償還に加え、Contentree JoongAngには来月までにSLL中央の転換優先株関連の株式取得代金1700億ウォンを支払う日程も重なっている。
グループレベルの財務負担はすでに相当水準に拡大した状態だ。グループ内で事実上唯一の黒字系列会社とされる中央日報の借入金（社債含む）は2021年末の1189億ウォンから昨年末には2899億ウォンへと膨らみ、中央日報M&Pなど系列会社に提供した支払保証だけで2250億ウォンと集計された。
ここにContentree JoongAng側は先にグローバルクレジット運用会社アレス・マネジメントから年15％を超える金利で3000億ウォンを調達する案を進めたものの、最近頓挫した。コンテンツ市況とグループの財務構造への懸念が強まり、SLL中央は最近の社債市場で募集額すら満たせなかった。
市場では中央グループが系列会社の整理に動く可能性があるとの見方も出ている。中央日報ビルなどの社屋売却は、実質的に資産の相当部分がすでに「他人資本」で満たされた建物を売るものであり、セール・アンド・リースバック後は建物全体の年間賃料負担がこれより増える可能性が高い。
証券会社の不動産金融の関係者は「買い手に後で支払う賃料を相場よりやや高く設定する方式で6000億ウォン超の金額で売却を進める方法もある」としつつ、「ただしこの場合は余裕資金は生まれるが、将来の運営費用（賃料）は増える構造になる」と述べた。
中央グループ側は「財務健全性の改善および中核事業への投資余力の確保策を検討中だ」とし、「中央日報・JTBC社屋と一山JTBCスタジオなど3資産の一括売却推進など資産流動化に関する具体的事項は確定していない」と明らかにした。
一方、場内債券市場で中央日報、SLL中央など中央グループ系列会社の社債は、建物の一括売却期待感から8日に一斉に反発した。SLL中央18-2社債の場合、4月21日以来初めて反発し、年利回りが年20％の水準まで回復した。償還日が来年3月19日の商品だが、7日には一時、正常に償還される場合の利回りが30％を超えるほど価格が下落していた。