この稿は2026年4月24日13時07分ChosunBiz MoneyMoveサイトに表示された。
ソウル駅周辺の超大型複合開発事業「イオタ ソウル2(メトロタワー・ソウルロタワー)」が最終盤の変数を解消し正常化の段階に入った。中位出資者であるKorea Investment Real Asset Managementがリファイナンスに同意したためだ。イージス資産運用は24日午後にブリッジローンのリファイナンスの記帳（融資実行）に入る予定だ。
同日、投資銀行(IB)業界によるとKorea Investment Real Asset Managementは前日の23日に投資審議委員会を開きイオタ ソウル2のリファイナンス参加案件を通過させた。それにより中位貸し手団全員の同意が得られ、貸し手団の合意が完了しリファイナンスは実行段階に入った。業界関係者は「イージス資産運用は同日午後に新たな融資を組んで記帳を完了する予定だ」と述べ「既存の先順位融資を返済すれば公売手続きも取り消されるだろう」と説明した。
イオタ ソウル2はソウル中区南大門路5街一帯のメトロタワー・ソウルロタワーを再開発する事業で、近隣のミレニアムヒルトン敷地(イオタ ソウル1)と連係した超大型都市型複合開発プロジェクトだ。総事業費は2兆ウォン台に達する。プロジェクトファイナンス(PF)への転換が遅延したため今年1月に約7,100億ウォン規模のブリッジローンで期限利益喪失(EOD)が発生し、その後公売手続きまで進み事業が頓挫の危機に追い込まれていた。
イージス資産運用は正常化のため新規資金調達に乗り出した。メリー츠金融グループ(3,600億ウォン)、NH投資証券(1,300億ウォン)の先順位資金と大明ソノグループの700億ウォン規模の後順位資金を確保しリファイナンス構造を完成させた。ただし中位の最大投資家であるKorea Investment Real Asset Managementが反対の姿勢を維持したため交渉は最終段まで難航した。
Korea Investment Real Asset Managementは当初リファイナンスの代わりに事業所の直接取得を検討した。IPARK現代産業開発と協業して優先購入権を行使し、中位融資をエクイティに転換する出資転換方式で開発事業を推進するシナリオだった。公売手続きを活用して資産を取得した後に開発利益を確保する戦略と解釈された。
しかしこのような案は実行過程で構造的制約が大きかったと伝えられる。中位融資をエクイティに転換する場合、満期内回収を前提とした融資投資の性格が数年間資金が縛られる開発投資に変わる。この過程でファンド受益者(LP)全員の同意が必要だったが、確定収益構造から不確実性の高い開発事業への転換に対する負担が大きく説得が容易ではなかったとされる。
受益者側の損益構造も変数だった。イージス資産運用が提示したリファイナンス案には未払利息全額の支払いなど条件が含まれていたが、取得シナリオを選択する場合約6か月分の利息受取りを放棄しなければならない点も負担となった。結果として回収の安定性と意思決定の負担を考慮しリファイナンス参加に方向転換したとの分析だ。
中位の貸し手団までリファイナンスに参加したことでイオタプロジェクトは正常化の段階を踏む見込みだ。当日午後に記帳が行われればブリッジローンのEODは解消され、公売手続きも中止の方向に進む見通しだ。現在該当資産は約1兆2,000億ウォン水準で公売が進行中だ。
イオタ ソウル2が正常化すれば近隣のヒルトン敷地開発(イオタ ソウル1)と連動してソウル駅周辺の大規模複合開発の軸が完成する見込みだ。GTX乗換ハブと連係した立地に大型オフィスやホテル、リテール施設が結合した核心拠点に再編されるとの期待が出ている。