この記事は2026年3月26日15時44分にChosunBiz MoneyMoveサイトに表示された。
国民年金と新世界フラパティがソウル江南圏の主要オフィス資産である駅三センターフィールドの資産移管を推進している中、複数の運用会社が今回のディール参加を検討している。
当該資産はコア(Core)段階に入って運用報酬が大幅に低下しており既存運用会社イージス資産運用が保有する持分まで引き受けなければならないが、それでも国民年金と接点を作れるという点から一部の運用会社が参加を検討している。
26日、投資銀行(IB)業界によれば、国民年金と新世界フラパティはイージス資産運用と協議を終え駅三センターフィールドの資産移管手続きを進めている。助言会社であるCBREコリアは来月中に最終候補を選定した後、上半期内に資産移管手続きを完了する計画だ。現在Koramco Asset ManagementとKB資産運用などが競合していると伝えられた。
駅三センターフィールドはソウル江南区テヘラン路の旧ルネサンスホテル跡地に建設されたプライムオフィスだ。地下7階〜地上36階規模のツインタワーとホテル、商業施設で構成され、延床面積は約23万9242㎡だ。江南業務地区の主要立地と優良テナント基盤を背景に竣工以降事実上空室なしで運営されている。年間300億ウォン以上の配当が可能で安定した現金創出力を持つ資産と評価される。
今回の取引はイージス資産運用の運用者地位を引き継ぐ構造だ。イージス資産運用は当該資産を初期開発段階から担当しバリューアッド戦略を通じて資産価値を引き上げた主体だ。着工以前の段階からプロジェクトを主導しテナント誘致、資産安定化、リファイナンスなどを経て現在のプライムオフィスに仕上げた。この過程で年間約40億ウォン程度の運用報酬を受け取ってきたと伝えられる。
一方、新たに選定される運用会社には低くなった報酬構造が適用される。市場では年間運用報酬が10億ウォン前後に縮小されたと見ている。駅三センターフィールドが既に安定化段階に入って追加的な価値向上よりも維持・管理中心の運用性格が強くなったためだ。追加的なバリューアップ可能性が低いという判断だ。一部では成果報酬(インセンティブ)も除外する案が議論されていると伝えられる。
報酬は減る一方で初期負担は増えた。新規運用会社はイージス資産運用が固有口座で保有する持分まで引き受けなければならない。イージス資産運用は当該ファンドの持分約0.5%を保有しており、持分価値は投資当時の約50億ウォンから現在は200億ウォン程度に上昇した。このため独立系運用会社の参加は限定的だったと伝えられる。
それでも主要運用会社が参加を検討する背景には国民年金との協業拡大という戦略的誘因がある。国民年金との取引実績は今後のファンドレイジングや大型ディール受注過程で重要なレファレンスとなるためだ。Koramco Asset ManagementとKB資産運用も国民年金との接点を広げる観点で今回のディールを検討したと伝えられる。
業界では今回の取引を収益性より戦略的価値が優先するディールだという評価が出ている。業界関係者は「現在駅三センターフィールドは特に手を加えるところのない完成された資産であるため報酬は低くならざるを得ない」と述べ「国民年金との関係構築と『トロフィーアセット』運営経験というトラックレコードがなければ簡単に参加しにくい構造だ」と語った。