この記事は2026年2月23日16時24分ChosunBiz MoneyMoveサイトに掲載された。
ペブルストーン資産運用がソウル江南圏域(GBD)内のオフィス資産である「ピナクル駅三2(旧ウシンビルディング)」の売却を進める。取得してから約5年ぶりの売却である。ピナクル駅三2を保有するファンドの単一受益者は香港系運用会社PAGであり、PAGは約3000億ウォン水準の売却価格を希望していると伝えられている。
23日、投資銀行(IB)業界によれば、ペブルストーン資産運用は最近主要な不動産コンサルティング会社と会計法人を対象にピナクル駅三2売却のための入札提案依頼書(RFP)を発送した。来月中にアドバイザーの選定を終え、本格的な売却手続きを進める計画である。
ピナクル駅三2はソウル江南区駅三洞に位置する地下6階〜地上18階、延床面積1万6695.82㎡規模のオフィスビルである。旧称はウシンビルディングで、ペブルストーン資産運用が2021年6月に総額1679億ウォンで取得した。
取得時の坪当たり(3.3㎡)単価は約3300万ウォンだったが、取得直後に建物の躯体のみを残して内部構造を全面改修する大規模改修工事を実施し、投資単価が大幅に上昇した。リモデリング費用を含む坪当たり投資単価は約4500万ウォン程度と推定される。
ピナクル駅三2の強みは65%に達する高い専有率である。大規模改修を通じて一般的なオフィスビル(45〜55%)よりも著しく高い専有率を確保したためである。専有率が高いとテナントの立場では実使用面積が広がり空間効率が向上し、賃貸人の立場では賃貸収益の最大化を図ることができるため、売却時に有利な地位を占めることができる。
実際に最近ソウル江南圏では高い専有率を武器にした資産が相次いで高値で売買されている。コラムコ資産信託がダイソーに売却した「ケースクエア江南2」が代表例である。このビルは高い専有率(70%)を基に坪当たり5350万ウォンで売却された。これはGBDオフィスの売買事例の中で坪当たり価格が5000万ウォンを上回る二番目の事例である。先に現代自動車グループが取得したスケールタワーは坪当たり約5400万ウォン台で取引されたことがある。
業界ではピナクル駅三2の上昇した投資単価が売却の成否を分ける変数になると見ている。リモデリングに投入された費用で売却希望価格が高くなっている分、潜在的な買い手が限定されるとの見方が出ている。
IB業界関係者は「ファンドの単一受益者PAGの基準収益率を考慮すると、坪当たり単価は5000万ウォンを上回る必要があるだろう」と述べ、「戦略的投資家(SI)を中心としたマーケティングが行われる可能性が高い」と説明した。