昨年の韓国の商業用不動産市場は、金利低下に伴う投資心理の回復と大型取引の再開を追い風に、過去最大の投資規模を記録した。
3日、CBREコリアが発表した「2025年4四半期ソウル商業用不動産市場レポート」によると、昨年のソウル商業用不動産の年間投資規模は33兆7000億ウォンと集計された。金利低下で借入環境が改善し、これまで遅延していた大規模取引が本格化したほか、実需目的の取得やプライム資産志向が鮮明になるなど、取引性格の構造的な変化もみられたという評価だ。
昨年を通じて続いた金利低下基調で、借入金利と資産収益率（Cap Rate）間の逆ザヤが相当程度解消され、様子見だった投資家の投資心理も徐々に回復したと分析された。こうした流れは4四半期も続いた。昨年4四半期のソウル商業用不動産投資規模は前年同期比68.6%増の8兆8807億ウォンを記録した。取引はオフィスと物流資産が主導した。
とりわけオフィス取引が市場を牽引した。4四半期のオフィス取引規模は5兆5921億ウォンで、当該四半期の商業用不動産取引全体の63%を占めた。戦略的投資家（SI）の参加も目立ち、LXグループのLG光化門ビル、マネートゥデイのプレミアプレイスなど、企業主導の社屋確保の事例が相次いだ。
ソウルのAグレード・オフィス市場では需給正常化の流れが感知された。4四半期のAグレード・オフィス平均空室率は前期比0.2ポイント上昇の3.3%と集計された。2022〜2024年に続いた1〜2%台の低空室局面を経て、需給バランスが調整段階に移行しているとの分析だ。同期間の名目賃料は前期比2.0%上昇の1平方メートル当たり4万768ウォンで上昇基調を維持し、実質賃料は1平方メートル当たり3万8304ウォンで前年比6.3%上昇した。
物流市場では供給構造の変化が目立った。首都圏Aグレード物流市場の4四半期の新規供給は27万8361平方メートルで、年間累積供給は約104万平方メートルを記録した。物流投資規模は前期比約70%増の2兆1627億ウォンで、チョンラ・ロジスティクスセンターなど優良資産を中心に国内外資本の投資が集中した。
リテール市場は内需回復が限定的な中でもインバウンド観光需要が下支えしたと分析された。とりわけ明洞は大型薬局とビューティーブランドの集積を基盤に「ビューティー・メディカル特化」商圏へ再編が進んでおり、ソンス、ハンナムなどの中核商圏でも賃借需要が堅調な中、賃料の上昇基調が続いたという評価だ。
チェ・スヘCBREコリア・リサーチ総括常務は「昨年の商業用不動産市場は金利低下環境の下、これまで遅延していた取引が再開され、オフィスと物流資産を中心に投資活動が大きく拡大した一年だった」と述べ、「企業の戦略的な取得とプライム資産への選別的投資事例が増加し、取引の性格と資産選好に変化の流れが観察されている」と語った。